INFILTRAZIONI E MUFFA IN CONDOMINIO: IL COSTRUTTORE HA SBAGLIATO, MA IL CONDOMINIO DEVE RISARCIRE I DANNI?

1. L'origine costruttiva del difetto non esonera il condominio custode

Con l'ordinanza n. 26117 del 2 ottobre 2026 la Corte di Cassazione civile torna su una domanda che ricorre in quasi tutte le liti per infiltrazioni e muffa negli edifici in condominio: se il danno nasce da un errore di chi ha costruito il fabbricato, il condominio può sottrarsi al risarcimento indicando il costruttore come unico responsabile? La risposta della Corte è negativa. Il condominio risponde come custode delle parti comuni ai sensi dell'art. 2051 c.c., e la circostanza che il vizio risalga alla fase di realizzazione dell'opera non costituisce di per sé caso fortuito idoneo a interrompere il nesso tra la cosa custodita e il danno.

Il principio ha una portata pratica notevole. Il condomino che vede comparire macchie di umidità, distacchi di intonaco e muffa nel proprio appartamento non è costretto a individuare, spesso a distanza di molti anni dalla costruzione, l'impresa che ha eseguito male l'impermeabilizzazione o il sistema di smaltimento delle acque. Può rivolgersi al condominio, che ha il governo delle parti comuni e il potere di intervenire per eliminare la causa. Le eventuali responsabilità del costruttore restano sullo sfondo e possono essere fatte valere dal condominio stesso, nei limiti e nei tempi previsti dalla legge.

L'ordinanza affronta inoltre il tema della prescrizione. Le infiltrazioni che si ripetono nel tempo, per effetto di una causa non rimossa, integrano un illecito permanente: il diritto al risarcimento si prescrive giorno per giorno, a mano a mano che il danno si produce, e non a partire dal primo episodio. Anche questo profilo incide in modo diretto sulla posizione del condomino che abbia tollerato a lungo la situazione confidando in un intervento spontaneo.

2. I fatti all'origine della controversia

La vicenda decisa dalla Corte riguarda un'unità immobiliare interessata da infiltrazioni d'acqua e da fenomeni di muffa riconducibili a parti comuni dell'edificio. Il proprietario aveva agito contro il condominio chiedendo l'eliminazione della causa e il risarcimento dei danni subiti. Il condominio si era difeso sostenendo che l'origine del problema stava in un difetto costruttivo, imputabile all'impresa che aveva realizzato il fabbricato, e che quindi nessuna responsabilità poteva essergli attribuita; aveva inoltre eccepito la prescrizione, sul presupposto che le infiltrazioni si fossero manifestate molti anni prima dell'azione.

Nei gradi di merito il tema centrale era stabilire se l'origine costruttiva del vizio potesse valere come caso fortuito e da quale momento dovesse decorrere il termine prescrizionale. La Cassazione ha ricondotto entrambe le questioni ai principi consolidati in materia di custodia e di illecito permanente. Le informazioni qui riportate si limitano ai passaggi essenziali della decisione: per gli ulteriori dettagli fattuali occorre fare riferimento al testo integrale dell'ordinanza, senza ricostruzioni che la pronuncia non contiene.

Il caso è tipico. Muffe sulle pareti perimetrali, condensa nei punti di contatto con il lastrico, umidità che risale dalle fondazioni o filtra da una facciata mal sigillata: sono situazioni in cui la causa è quasi sempre in una parte comune e quasi sempre presente fin dall'origine dell'edificio. Proprio per questo la soluzione adottata dalla Corte riguarda un numero molto ampio di condomìni.

3. La responsabilità del condominio ai sensi dell'art. 2051 c.c.

L'art. 2051 c.c. stabilisce che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Per giurisprudenza costante si tratta di una responsabilità di natura oggettiva: non occorre dimostrare la colpa del custode, né una sua negligenza nella manutenzione. È sufficiente provare la relazione di custodia, cioè il potere di fatto sulla cosa, e il nesso causale tra la cosa e l'evento dannoso.

Il condominio è custode delle parti comuni indicate dall'art. 1117 c.c. e di quelle destinate all'uso comune: tetto, lastrico solare per la funzione di copertura, facciate, muri maestri, fondazioni, colonne montanti e condutture fino al punto di diramazione verso le singole proprietà. Su queste parti esercita un potere di controllo e di intervento attraverso l'amministratore e l'assemblea. È questo potere a giustificare l'imputazione del danno: chi può e deve vigilare sulla cosa ne sopporta le conseguenze dannose.

Il danneggiato deve quindi dimostrare che l'acqua o l'umidità provengono da una parte comune e che hanno prodotto i danni lamentati. Il condominio, per liberarsi, deve dimostrare un fattore esterno, imprevedibile e inevitabile, che abbia da solo determinato l'evento. Sul piano probatorio la distribuzione è chiara e si coordina con la regola generale dell'art. 2697 c.c.: a ciascuna parte spetta la prova dei fatti posti a fondamento della propria posizione. Per una situazione analoga legata agli impianti si veda l'approfondimento su tubazione condominiale rotta e infiltrazioni (Tribunale di Roma n. 3659/2026).

4. Perché il vizio costruttivo non è caso fortuito

Il caso fortuito idoneo a escludere la responsabilità del custode deve avere carattere di autonomia, eccezionalità e imprevedibilità rispetto alla cosa. Il vizio di costruzione, invece, è una caratteristica intrinseca della cosa stessa: l'impermeabilizzazione difettosa, la pendenza errata, il giunto mal eseguito fanno parte del bene custodito. Non provengono dall'esterno e non interrompono il rapporto tra cosa e danno; al contrario, ne costituiscono proprio la spiegazione.

La Cassazione esclude quindi che il condominio possa difendersi limitandosi a indicare l'errore del costruttore. Il custode risponde della cosa così come essa è, con i suoi difetti originari, e ha il dovere di attivarsi per eliminarli una volta che si siano manifestati. Il fatto del terzo può assumere rilievo solo se presenta le caratteristiche del caso fortuito, cosa che in genere non accade quando il terzo è colui che ha costruito la cosa molti anni prima.

Questa impostazione evita un effetto paradossale: se il vizio originario valesse come esimente, il danneggiato resterebbe senza tutela proprio nei casi più frequenti e più gravi, magari quando il costruttore è ormai cessato o fallito, oppure quando i termini per agire contro di lui sono decorsi. La responsabilità del custode garantisce invece un interlocutore certo e solvibile, chiamato a rimuovere la causa e a risarcire.

5. La responsabilità del costruttore ai sensi dell'art. 1669 c.c.

Accanto alla responsabilità del condominio resta quella del costruttore. L'art. 1669 c.c. prevede che, quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se nel corso di dieci anni dal compimento l'opera rovina in tutto o in parte, presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché la denuncia sia fatta entro un anno dalla scoperta. Il diritto si prescrive in un anno dalla denuncia.

Le infiltrazioni diffuse e la mancanza di un'adeguata impermeabilizzazione rientrano tradizionalmente tra i gravi difetti, perché incidono sulla funzionalità e sul godimento dell'edificio. La norma ha natura extracontrattuale e può essere invocata anche dai condomini e dal condominio, che sono aventi causa del committente originario. È una tutela forte, ma circoscritta nel tempo: dieci anni dal compimento dell'opera, un anno dalla scoperta per la denuncia, un anno dalla denuncia per l'azione.

Il rapporto tra le due responsabilità è il cuore dell'ordinanza. L'esistenza di un possibile responsabile ai sensi dell'art. 1669 c.c. non sostituisce la responsabilità del custode e non la riduce. Le due figure convivono: il condominio risponde verso il danneggiato per la custodia, il costruttore risponde per il vizio dell'opera. Sul rapporto tra condominio e impresa esecutrice si può leggere anche il caso di infiltrazioni dal lastrico, condominio e appaltatore (sentenza n. 1624/2026).

6. Il dovere di manutenzione delle parti comuni

La responsabilità per custodia si salda con il dovere di manutenzione. Il condominio deve conservare le parti comuni in condizioni tali da non arrecare danno alle proprietà individuali e ai terzi. Quando il vizio si manifesta, attraverso macchie, gocciolamenti o segnalazioni dei condomini, l'inerzia non è più giustificabile: il custode conosce, o può conoscere con l'ordinaria diligenza, la situazione pericolosa e ha gli strumenti per porvi rimedio.

È importante sottolineare che la responsabilità ai sensi dell'art. 2051 c.c. non dipende dalla prova di una manutenzione trascurata. Tuttavia la mancata manutenzione aggrava la posizione del condominio, rende più difficile qualsiasi difesa fondata sull'imprevedibilità e incide sulla quantificazione del danno, che cresce con il passare del tempo. Ritardare i lavori per risparmiare significa spesso spendere molto di più in risarcimenti.

Dal lato del condomino, il dovere di manutenzione del condominio si traduce nel diritto di pretendere non solo il risarcimento, ma anche l'esecuzione delle opere necessarie a eliminare la causa delle infiltrazioni. È una pretesa autonoma, che può essere fatta valere anche in via d'urgenza quando il danno è in corso e rischia di aggravarsi.

7. Le infiltrazioni come illecito permanente

Il secondo pilastro dell'ordinanza riguarda la natura del fatto illecito. Quando le infiltrazioni derivano da una causa che il custode non rimuove, il danno non si esaurisce in un singolo momento, ma si rinnova continuamente: ogni giorno in cui l'acqua continua a penetrare e la muffa a diffondersi è un giorno di nuova lesione. La condotta omissiva del custode e l'evento dannoso si protraggono insieme nel tempo.

È questa la definizione di illecito permanente. Esso si distingue dall'illecito istantaneo con effetti permanenti, nel quale la condotta si esaurisce in un unico momento e soltanto le conseguenze si prolungano. Nel caso delle infiltrazioni non eliminate, la permanenza riguarda la stessa fonte del danno, cioè la situazione della cosa custodita che il condominio mantiene in condizioni dannose.

La qualificazione non è un esercizio teorico. Da essa dipendono il regime della prescrizione, l'individuazione del periodo risarcibile e perfino la possibilità di agire per l'eliminazione della causa anche dopo molti anni dalla prima manifestazione del fenomeno.

8. La prescrizione de die in diem ai sensi dell'art. 2947 c.c.

L'art. 2947 c.c. fissa in cinque anni il termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno derivante da fatto illecito, decorrente dal giorno in cui il fatto si è verificato. Nell'illecito permanente il fatto si verifica ogni giorno: la prescrizione decorre perciò de die in diem, cioè giorno per giorno, per ciascuna frazione di danno che si produce.

Ne deriva che il decorso di oltre cinque anni dalla prima infiltrazione non estingue l'intero diritto. Si prescrivono soltanto le pretese relative ai danni maturati oltre cinque anni prima dell'atto interruttivo; restano risarcibili i danni prodotti nel quinquennio precedente e quelli successivi, fino alla rimozione della causa. Il condominio che eccepisce la prescrizione deve quindi confrontarsi con questa scansione temporale e non può pretendere di azzerare la responsabilità per il solo fatto che il problema è antico.

Il diritto a ottenere l'eliminazione della causa, inoltre, non si prescrive finché la situazione dannosa persiste, perché si fonda sul permanere della lesione. Questo rende particolarmente utile, nella pratica, l'abbinamento tra domanda di condanna all'esecuzione delle opere e domanda risarcitoria.

9. La scoperta del difetto e il suo rilievo

La data in cui il difetto viene scoperto rileva soprattutto nei rapporti con il costruttore. Ai fini dell'art. 1669 c.c. la scoperta coincide con il momento in cui il danneggiato acquisisce una conoscenza sufficientemente certa della gravità del vizio e della sua riconducibilità all'opera, conoscenza che spesso si raggiunge soltanto con un accertamento tecnico. Prima di allora non decorre il termine annuale per la denuncia.

Nei rapporti con il condominio custode la scoperta ha un rilievo diverso: non segna l'inizio di un termine unico, ma documenta la conoscenza della situazione e quindi rende ancora più evidente il dovere di intervenire. Le segnalazioni del condomino, i verbali di assemblea che ne danno atto e le relazioni dei tecnici diventano prove della conoscibilità del problema e della durata dell'inerzia.

Conviene perciò datare con precisione ogni manifestazione del fenomeno, conservando fotografie con data, comunicazioni e preventivi. Una cronologia ordinata è lo strumento più efficace per gestire sia la prescrizione verso il condominio sia i termini di decadenza verso il costruttore.

10. Illecito istantaneo e illecito permanente: le differenze pratiche

Un evento singolo e circoscritto, come la rottura improvvisa di una tubazione poi subito riparata, integra di regola un illecito istantaneo: il danno si produce in un momento determinato e da lì decorre la prescrizione quinquennale, anche se le conseguenze, ad esempio le macchie sulle pareti, rimangono visibili. Le infiltrazioni cicliche dovute a un'impermeabilizzazione difettosa mai sistemata integrano invece un illecito permanente.

La distinzione richiede un accertamento in fatto. Occorre verificare se la causa sia stata rimossa e quando, se le infiltrazioni si siano ripresentate dopo eventuali interventi parziali, se il fenomeno sia legato a eventi meteorici ricorrenti. Un intervento di riparazione inefficace non fa cessare la permanenza; un intervento risolutivo, invece, segna il momento dal quale l'illecito diventa concluso e il termine inizia a decorrere per l'intero danno.

Per il difensore del condomino è essenziale impostare la domanda in modo coerente con la natura dell'illecito, allegando la persistenza della causa e chiedendo il risarcimento dei danni maturati fino all'eliminazione effettiva. Per il difensore del condominio, al contrario, è utile documentare gli interventi eseguiti e la loro efficacia.

11. Le azioni contro il costruttore e quelle contro il condominio

Il condomino danneggiato può agire contro il condominio ai sensi dell'art. 2051 c.c. e, se ricorrono i presupposti, anche contro il costruttore ai sensi dell'art. 1669 c.c. Si tratta di azioni autonome, con presupposti, termini e oneri probatori differenti. La prima è svincolata dai termini decennali e annuali previsti per l'appaltatore; la seconda richiede il rispetto di tali termini e la prova di un grave difetto dell'opera.

Il condominio, a sua volta, può agire contro il costruttore per i vizi delle parti comuni e, una volta condannato verso il condomino, può valutare un'azione di regresso o di garanzia nei confronti di chi ha realizzato l'opera difettosa. In giudizio può chiedere di chiamare in causa il costruttore, ma questa iniziativa non lo libera dalla responsabilità verso il danneggiato: al più gli consente di ottenere che il peso economico finale ricada su chi ha causato il vizio.

La scelta delle azioni va calibrata sul caso concreto: data di ultimazione dell'edificio, solvibilità dell'impresa, esistenza di garanzie assicurative, contenuto delle denunce già effettuate. Una strategia che punti solo sul costruttore, dimenticando il custode, espone il condomino al rischio di perdere ogni tutela per decorrenza dei termini.

12. La prova del nesso causale

Il punto decisivo del giudizio è quasi sempre la prova della provenienza delle infiltrazioni. Il condomino deve dimostrare che l'acqua o l'umidità derivano da una parte comune e non, ad esempio, da carenze dell'impianto interno, da condensa dovuta all'uso dell'appartamento o da un'unità sovrastante di proprietà esclusiva. La muffa, in particolare, può avere cause diverse: infiltrazione, risalita capillare, ponti termici, scarsa aerazione.

Per questo è raramente sufficiente la sola documentazione fotografica. Servono rilievi tecnici, misurazioni dell'umidità, indagini sulla stratigrafia della copertura o della facciata, verifiche sugli impianti. Il condominio, dal canto suo, può contestare il nesso dimostrando una causa alternativa riconducibile al condomino stesso, il che apre anche il tema del concorso di colpa.

Quando le possibili fonti sono più d'una, come accade con il lastrico di uso esclusivo che svolge anche funzione di copertura, la ripartizione delle responsabilità richiede un'analisi ulteriore. Sul punto è utile il caso delle infiltrazioni dal lastrico di uso esclusivo (Corte d'Appello di Roma n. 1188/2026).

13. CTU e accertamento tecnico preventivo

La consulenza tecnica d'ufficio è lo strumento principale per accertare causa, estensione e costo dei danni. Il giudice nomina un consulente che esamina i luoghi, ricostruisce l'origine delle infiltrazioni, individua gli interventi necessari e ne stima il costo. La consulenza non sostituisce l'onere di allegazione delle parti, ma consente di verificare tecnicamente i fatti allegati.

Prima della causa è possibile ricorrere all'accertamento tecnico preventivo previsto dall'art. 696 c.p.c., quando vi è urgenza di verificare lo stato dei luoghi che potrebbe modificarsi. Ancora più utile, nelle liti condominiali, è la consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite prevista dall'art. 696-bis c.p.c.: il consulente accerta i fatti e tenta la conciliazione tra le parti, spesso evitando il giudizio di merito.

Il tema della prova del danno e del rapporto tra stima del consulente e fatture effettivamente sostenute è approfondito nell'analisi su danni da ripristino, CTU e fatture secondo la Cassazione n. 20161/2026. Nella pratica, un accertamento preventivo ben impostato consente anche di chiamare subito il costruttore e la sua eventuale compagnia assicurativa, rendendo opponibili a tutti le risultanze tecniche.