Introduzione
Affidare lavori a un’impresa non libera automaticamente il condominio dalla responsabilità per i danni provenienti dalle parti comuni. La sentenza n. 1624/2026 del Tribunale di Palermo del 6 marzo 2026 affronta il rapporto tra custodia, appalto e danni da infiltrazioni.
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Il condominio resta custode
Il condominio, in qualità di committente di lavori su beni comuni, mantiene la custodia dei beni stessi. La presenza dell’appaltatore non esclude di per sé la responsabilità ex art. 2051 c.c., salvo che il fatto dell’impresa presenti caratteristiche tali da integrare caso fortuito.
Il fatto dell’appaltatore
Per interrompere il nesso causale non basta dimostrare che il danno sia comparso durante o dopo l’esecuzione dei lavori. Occorre verificare se la condotta dell’appaltatore sia stata imprevedibile e inevitabile rispetto alla sfera di controllo del custode.
Il danno da mancato godimento
La sentenza affronta anche il pregiudizio derivante dall’impossibilità di utilizzare l’immobile. Quando il danno è provato ma la quantificazione è difficile, il giudice può ricorrere a criteri equitativi, utilizzando anche il valore locativo di mercato come parametro.
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Il danno non patrimoniale
Diverso è il danno non patrimoniale, che richiede una lesione seria di un diritto inviolabile e non può essere riconosciuto automaticamente per ogni disagio collegato alle infiltrazioni. Allegazioni e prova devono essere specifiche.
Come preparare la prova
Verbali assembleari, contratto di appalto, fotografie, contestazioni all’impresa, relazioni tecniche e prova dell’inutilizzabilità degli ambienti sono centrali. La documentazione deve permettere di ricostruire sia la causa materiale del danno sia le sue conseguenze economiche.
Conclusioni
La presenza di un appaltatore non cancella la posizione di custode del condominio. Nei danni da infiltrazioni occorre esaminare separatamente responsabilità, eventuale caso fortuito e quantificazione dei diversi pregiudizi.
Fonte giurisprudenziale: Tribunale di Palermo – Sentenza n. 1624/2026 del 6 marzo 2026 – Diritto Pratico: https://apps.dirittopratico.it/sentenza/tribunale/palermo/2026/1624.html
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