Il caso: diciassette mesi di canoni pagati solo dopo l’intimazione di sfratto
Il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 10327/2026 del 20 giugno 2026, affronta una questione molto concreta: che cosa accade quando il conduttore paga tutti i canoni arretrati dopo avere ricevuto l’intimazione di sfratto per morosità, ma prima dell’udienza fissata per la convalida? La risposta non è semplicemente che il pagamento chiude ogni problema. Nella vicenda esaminata si trattava di una locazione ad uso diverso dall’abitativo e i canoni relativi al periodo da settembre 2023 a gennaio 2025 erano stati versati soltanto nel febbraio 2025, dopo la notifica dell’intimazione. Il pagamento ha inciso sulla fase sommaria dello sfratto, ma il giudizio è proseguito per accertare se la morosità già maturata fosse sufficientemente grave da giustificare la risoluzione del contratto.
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Pagare prima dell’udienza non significa cancellare retroattivamente l’inadempimento
Il punto centrale della decisione è la distinzione tra due effetti diversi. Il pagamento integrale dei canoni arretrati prima dell’udienza può far venir meno, in concreto, il presupposto per la convalida immediata dello sfratto per morosità. Ma ciò non significa che i mesi di ritardo scompaiano dalla storia del rapporto. Il giudice può ancora esaminare il comportamento precedente del conduttore e stabilire se l’inadempimento, valutato nel suo complesso, sia stato di tale gravità da compromettere l’interesse del locatore alla prosecuzione del contratto.
Convalida dello sfratto e risoluzione del contratto non sono la stessa cosa
È essenziale distinguere la fase sommaria del procedimento di convalida dalla successiva fase di cognizione. La convalida è un provvedimento rapido che presuppone la permanenza delle condizioni previste dalla legge e l’assenza di una situazione processuale che imponga di approfondire il merito. Se il conduttore paga la morosità prima dell’udienza, può venir meno il presupposto per pronunciare la convalida per quella morosità. La domanda di risoluzione, invece, richiede una valutazione più ampia: il giudice deve accertare se vi sia stato un inadempimento e se questo sia grave ai sensi dell’art. 1455 c.c.
L’art. 1455 c.c.: la risoluzione richiede un inadempimento non di scarsa importanza
L’art. 1455 c.c. stabilisce che il contratto non può essere risolto se l’inadempimento ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra parte. La gravità non dipende quindi da una formula astratta né soltanto dall’importo dovuto. Contano la durata del ritardo, la ripetizione delle omissioni, l’entità complessiva della morosità, la centralità dell’obbligazione violata, il comportamento tenuto prima e dopo la contestazione e l’affidamento che il locatore poteva ragionevolmente riporre nella prosecuzione del rapporto.
Il pagamento del canone è una delle obbligazioni principali del conduttore
L’art. 1587 c.c. pone tra le obbligazioni fondamentali del conduttore quella di corrispondere il corrispettivo nei termini convenuti. Nella locazione, il pagamento periodico del canone non è una prestazione accessoria: costituisce il corrispettivo del godimento del bene. Per questo una morosità estesa per molti mesi può assumere un peso particolarmente rilevante nella valutazione dell’art. 1455 c.c., soprattutto quando non dipenda da un impedimento oggettivo o da un inadempimento del locatore idoneo a giustificare la sospensione della prestazione.
Perché il Tribunale ha ritenuto grave la morosità
Nel caso esaminato, il dato temporale era particolarmente significativo: i canoni da settembre 2023 a gennaio 2025 erano stati corrisposti soltanto con bonifico del 6 febbraio 2025, dopo l’intimazione. Si trattava quindi di un ritardo protratto per diciassette mensilità. Il Tribunale ha ritenuto che una simile durata, riferita proprio all’obbligazione principale del conduttore, non potesse essere considerata marginale. Il successivo pagamento è stato valutato, ma non è stato ritenuto sufficiente a neutralizzare la gravità della condotta precedente.
Il comportamento successivo all’intimazione conta, ma non decide da solo
Il pagamento successivo all’intimazione è certamente un fatto rilevante. Può dimostrare la volontà di rimediare, ridurre l’esposizione debitoria e incidere sulla fase di convalida. Ma non obbliga il giudice a considerare lieve l’inadempimento. La valutazione deve riguardare l’intero rapporto: quanto è durato il mancato pagamento, perché si è verificato, se vi sono state contestazioni tempestive, se il conduttore aveva già ricevuto solleciti, se il ritardo è stato occasionale oppure strutturale e se le giustificazioni offerte risultano fondate.
Il parametro dell’art. 5 della legge n. 392/1978 e le locazioni ad uso diverso
La sentenza richiama anche il parametro dell’art. 5 della legge n. 392/1978, che per le locazioni abitative attribuisce rilievo al mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza. Nel caso deciso, però, il contratto era ad uso diverso dall’abitativo. Il riferimento non trasforma automaticamente quel termine in una regola rigida applicabile a ogni locazione commerciale: può essere utilizzato come parametro orientativo all’interno della più generale valutazione di gravità richiesta dall’art. 1455 c.c. Per le locazioni non abitative, quindi, resta centrale l’esame concreto dell’inadempimento.
Chi deve provare il pagamento e chi deve provare l’inadempimento
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Sul piano probatorio opera il principio generale dell’art. 2697 c.c. e la regola elaborata dalla giurisprudenza in materia di inadempimento contrattuale. Il locatore che chiede la risoluzione deve provare la fonte del proprio diritto, quindi il contratto, e allegare l’inadempimento del conduttore. Spetta invece a quest’ultimo dimostrare l’avvenuto pagamento, l’esatto adempimento oppure la sussistenza di una causa idonea a giustificare il mancato pagamento o il ritardo. Le ricevute, i bonifici e gli estratti conto diventano quindi decisivi.
Sospendere unilateralmente il canone è una scelta ad alto rischio
Uno dei profili più delicati nelle controversie locatizie riguarda la sospensione del canone da parte del conduttore. La presenza di problemi nell’immobile, lavori da eseguire o contestazioni nei confronti del locatore non autorizza automaticamente a smettere di pagare. L’eccezione di inadempimento prevista dall’art. 1460 c.c. richiede proporzionalità e buona fede e presuppone un inadempimento della controparte sufficientemente collegato alla prestazione sospesa. Una sospensione integrale e prolungata del canone può risultare ingiustificata se il bene continua a essere utilizzato e il godimento non è venuto meno in misura sostanziale.
Problemi dell’immobile e mancato pagamento: serve un collegamento concreto
Nel caso deciso erano state formulate contestazioni anche sulle condizioni dell’immobile e sui lavori di adeguamento. Il Tribunale ha valutato tali argomenti alla luce della situazione concreta, osservando anche che la conduttrice conosceva già le condizioni del bene e che non risultava una pattuizione idonea a sospendere il canone fino al completamento dei lavori. È un passaggio importante: non basta allegare un difetto dell’immobile per giustificare mesi di mancato pagamento. Occorre dimostrare in che misura quel difetto abbia inciso sul godimento e perché la sospensione del corrispettivo fosse proporzionata.
Lavori eseguiti dal conduttore: non equivalgono automaticamente a canoni pagati
Anche le spese sostenute dal conduttore per lavori, migliorie o adeguamenti non possono essere unilateralmente trasformate in una compensazione con i canoni se manca un titolo giuridico che lo consenta. Bisogna verificare il contratto, le autorizzazioni del locatore, la natura delle opere, l’eventuale diritto al rimborso e soprattutto l’esistenza dei requisiti della compensazione. Il semplice fatto di avere sostenuto costi sull’immobile non autorizza di per sé a trattenere il canone.
Compensazione: servono crediti reciproci e giuridicamente opponibili
Nel contenzioso esaminato erano stati prospettati anche controcrediti per prestazioni professionali. La compensazione non opera però sulla base della sola affermazione di avere un credito verso una persona collegata al locatore. È necessario che i crediti siano reciproci tra gli stessi soggetti e che ricorrano i presupposti previsti dagli artt. 1241 e seguenti c.c. Quando il credito vantato dal conduttore è rivolto verso un soggetto diverso dai locatori, oppure è contestato e non liquido, la possibilità di utilizzarlo per neutralizzare i canoni richiede una verifica molto più rigorosa.
Essere comproprietario dell’immobile non elimina necessariamente il contratto di locazione
La vicenda presentava anche una particolarità: la conduttrice era comproprietaria di una quota dell’immobile, mentre la locazione riguardava una porzione riferibile alla quota degli altri comproprietari. La comproprietà, da sola, non esclude che possano esistere rapporti obbligatori specifici relativi al godimento di determinate porzioni o quote, se le parti hanno stipulato un contratto valido. Per contestare il canone non basta quindi invocare genericamente la propria qualità di comproprietario: occorre verificare l’oggetto concreto del contratto e il titolo in forza del quale viene esercitato il godimento.
Che cosa succede processualmente quando la morosità viene pagata prima dell’udienza
Se il pagamento interviene dopo la notifica dell’intimazione ma prima dell’udienza, il giudice deve verificare la situazione esistente al momento della comparizione. Se la morosità non è più attuale, può non esservi spazio per una convalida fondata su quel debito ormai estinto. Il procedimento può però proseguire nella fase di merito, secondo il rito applicabile alle controversie locatizie, per decidere sulla domanda di risoluzione. È quindi possibile che il conduttore abbia pagato tutto e, nonostante ciò, perda comunque il contratto se il pregresso inadempimento viene giudicato grave.
Sanatoria della morosità e risoluzione: attenzione a non confondere i concetti
Nel linguaggio comune si dice spesso che la morosità è stata sanata. Questa espressione può però essere equivoca. Pagare elimina il debito relativo ai canoni arretrati, ma non sempre elimina gli effetti giuridici dell’inadempimento già verificatosi. Se il locatore insiste nella domanda di risoluzione e il giudice ritiene che il ritardo sia stato grave, il contratto può essere risolto anche se al momento della sentenza non residuano canoni insoluti. Il tema non è più quanto resta da pagare, ma se il rapporto fiduciario e contrattuale sia stato compromesso da un inadempimento rilevante.
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