La Corte di Cassazione, con sentenza n. 22076/2026 del 27 giugno 2026, è tornata sul confine tra sale and lease back lecito e operazione nulla perché utilizzata in concreto come strumento di garanzia in violazione del divieto di patto commissorio. La pronuncia non afferma che il lease back sia sospetto in sé: ribadisce, al contrario, che si tratta di uno schema contrattuale d’impresa astrattamente valido. Ciò che deve essere verificato è la funzione concreta dell’operazione, ricostruita alla luce dei rapporti tra le parti, della situazione economica del venditore-utilizzatore, del valore dei beni, dei flussi finanziari e delle clausole che regolano l’inadempimento.
IL CASO: DUE VENDITE IMMOBILIARI COLLEGATE A CONTRATTI DI LEASING
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La controversia nasceva da due operazioni con le quali una società aveva venduto a un intermediario finanziario diversi immobili – tra cui fabbricati commerciali, un opificio, magazzini e un capannone industriale – stipulando contestualmente contratti di locazione finanziaria aventi a oggetto i medesimi beni.
Dopo il fallimento della società venditrice-utilizzatrice, la procedura aveva agito chiedendo la nullità delle compravendite e dei collegati contratti di leasing e, in via subordinata, la revocatoria ordinaria. Il Tribunale aveva inizialmente rigettato le domande, mentre la Corte d’Appello aveva riformato la decisione dichiarando nulli i contratti.
SALE AND LEASE BACK: UNO SCHEMA ASTRATTAMENTE LECITO
Nel sale and lease back un’impresa vende un proprio bene a una società finanziaria e contestualmente lo riceve in locazione finanziaria, continuando a utilizzarlo dietro pagamento dei canoni e con eventuale facoltà di riacquisto finale. La funzione tipica è finanziaria: l’impresa trasforma un bene immobilizzato in liquidità senza perderne immediatamente l’utilizzo economico.
La Cassazione ribadisce che questo schema è, in linea di principio, valido. La nullità non deriva dalla struttura finanziaria dell’operazione, ma dall’eventuale uso distorto della vendita come garanzia destinata ad attribuire al finanziatore il bene in caso di mancato rimborso.
IL DIVIETO DI PATTO COMMISSORIO EX ART. 2744 C.C.
L’art. 2744 c.c. vieta il patto con cui si conviene che, in caso di mancato pagamento del debito nel termine stabilito, la proprietà della cosa data in garanzia passi al creditore. Il divieto è interpretato in senso funzionale: non colpisce soltanto la clausola espressamente formulata come patto commissorio, ma qualsiasi costruzione negoziale che persegua concretamente lo stesso risultato.
Quando vendita e leasing sono collegati in modo tale che il trasferimento dell’immobile serva in realtà ad assicurare al finanziatore l’acquisizione del bene in caso di inadempimento, la causa concreta dell’operazione può diventare illecita ai sensi dell’art. 1344 c.c., con conseguente nullità ex art. 1418 c.c.
LA CAUSA CONCRETA CONTA PIÙ DEL NOME DATO AI CONTRATTI
Il giudice non deve fermarsi all’etichetta formale di “compravendita” o “locazione finanziaria”. Deve verificare la funzione economica complessiva perseguita dalle parti. La stessa sequenza negoziale può essere perfettamente lecita in un caso e patologica in un altro, a seconda dei rapporti economici sottostanti e delle clausole concretamente pattuite.
Per questo la Cassazione richiama la necessità di una valutazione unitaria dei contratti collegati e delle circostanze che hanno accompagnato la loro conclusione.
GLI INDICI SINTOMATICI DELLA FUNZIONE DI GARANZIA
La giurisprudenza individua alcuni elementi che, valutati nel loro insieme, possono rivelare che il sale and lease back è stato utilizzato come garanzia vietata. Non si tratta di condizioni rigide né di una lista tassativa, ma di indizi da apprezzare nel caso concreto.
Tra gli elementi maggiormente considerati vi sono: l’esistenza di una situazione di debito o di forte bisogno finanziario del venditore-utilizzatore; la conoscenza di tale situazione da parte del finanziatore; la sproporzione tra valore del bene e corrispettivo; la struttura dei canoni; la presenza di un maxicanone iniziale particolarmente elevato; le clausole che regolano la risoluzione; il destino del bene in caso di inadempimento e l’eventuale obbligo di restituzione dell’eccedenza.
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LE DIFFICOLTÀ ECONOMICHE DELLA SOCIETÀ VENDITRICE
Nel caso deciso, la Corte d’Appello aveva accertato che la società venditrice si trovava in una situazione di difficoltà economico-finanziaria. La valutazione era stata ricavata da bilanci, dati della Centrale dei Rischi della Banca d’Italia, risultanze istruttorie e documentazione acquisita anche in altri giudizi.
La banca ricorrente sosteneva che non si trattasse di insolvenza ma soltanto di una difficoltà reversibile. La Cassazione ha però osservato che la verifica della consistenza e del significato di tali difficoltà appartiene all’accertamento di fatto riservato al giudice di merito.
LA CONOSCENZA DELLE DIFFICOLTÀ DA PARTE DEL FINANZIATORE
Un ulteriore elemento valorizzato era la conoscenza, da parte dell’intermediario finanziario, della situazione economica della società. La Corte d’Appello aveva considerato non soltanto i documenti disponibili, ma anche la qualità professionale del finanziatore e la sua capacità di acquisire informazioni sullo stato dell’impresa.
Questo profilo è importante perché una vendita effettuata da un’impresa in normale equilibrio economico può rispondere a un ordinario programma finanziario; la stessa operazione compiuta in una situazione di forte dipendenza dal finanziatore può invece assumere un significato diverso.
IL MAXICANONE INIZIALE DI CIRCA IL 25%
La Corte d’Appello aveva attribuito rilievo anche al maxicanone iniziale previsto nei contratti di locazione finanziaria, pari a circa un quarto del prezzo di acquisto degli immobili. Secondo il giudice di merito, questa struttura aveva contribuito a creare una significativa sproporzione tra prezzo pagato e finanziamento effettivamente messo a disposizione.
La banca sosteneva che il maxicanone sia una clausola ordinaria nei contratti di leasing. La Cassazione non ha negato che possa esserlo in astratto, ma ha ribadito che la rilevanza dell’elemento dipende dal contesto complessivo dell’operazione. Un dato normalmente neutro può diventare sintomatico se si combina con altri indizi convergenti.
NESSUN INDICE, PRESO DA SOLO, È NECESSARIAMENTE DECISIVO
La decisione è importante proprio perché evita automatismi. La presenza di difficoltà finanziarie, di un maxicanone o di una vendita seguita da leasing non determina da sola la nullità. Il giudice deve valutare globalmente gravità, precisione e concordanza degli elementi disponibili.
La nullità nasce quando il quadro complessivo rende plausibile e dimostrata la funzione di garanzia e l’aggiramento del divieto di cui all’art. 2744 c.c.
IL PATTO MARCIANO: PERCHÉ PUÒ ESCLUDERE IL RISCHIO COMMISSORIO
Il patto marciano è una clausola che, pur prevedendo l’acquisizione o la liquidazione del bene a tutela del creditore, impone una valutazione imparziale del suo valore e la restituzione al debitore dell’eventuale eccedenza rispetto al credito. In questo modo viene evitato il rischio tipico del patto commissorio: l’appropriazione di un bene di valore superiore al debito residuo.
Per essere effettivamente idonea a riequilibrare il rapporto, la clausola deve essere concreta e vincolante, non meramente eventuale o rimessa alla discrezionalità del creditore.
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