La sentenza del Tribunale di Napoli n. 10206 del 19 giugno 2026 affronta una questione processuale spesso sottovalutata: una domanda rivolta contro il condominio per ottenere l’eliminazione delle infiltrazioni e il risarcimento dei danni richiede necessariamente la mediazione obbligatoria? La risposta adottata nel caso concreto è negativa, perché il giudice ha qualificato la controversia come azione risarcitoria e di condanna a un fare, e non come lite derivante dalla violazione delle norme condominiali specificamente richiamate dall’art. 71-quater disp. att. c.c. Non basta dunque che il convenuto sia un condominio per ricondurre ogni causa alla materia condominiale.
La pronuncia affronta inoltre la negoziazione assistita, la responsabilità per custodia ex art. 2051 c.c., la prova tecnica della causa delle infiltrazioni, la distinzione tra danni materiali e pregiudizi personali e la ripetibilità delle spese di consulenza. Il suo interesse principale, tuttavia, consiste nella qualificazione della domanda ai fini della procedibilità. Occorre distinguere questo orientamento di merito da una regola valida indistintamente per ogni controversia su infiltrazioni: il contenuto concreto delle domande e la disciplina vigente restano determinanti.
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1. Il caso: infiltrazioni dal lastrico solare
La proprietaria di un appartamento lamentava infiltrazioni d’acqua piovana a partire dal 2017, attribuendone la causa al lastrico solare dell’edificio. I fenomeni avevano interessato soffitti e pareti di diversi ambienti, tra cui camere, cucina e locali di servizio. L’attrice chiedeva l’accertamento delle cause, la condanna del condominio a eseguire le opere necessarie e il risarcimento dei danni patrimoniali, oltre ad ulteriori somme per i pregiudizi alla salute e alla fruibilità dell’immobile.
Il condominio contestava le pretese e sollevava eccezioni preliminari di improcedibilità per il mancato esperimento della mediazione e della negoziazione assistita. Il giudice ha quindi dovuto affrontare due piani distinti: l’accesso al processo e il fondamento della responsabilità per le infiltrazioni. La distinzione è fondamentale perché una domanda fondata nel merito può incontrare ostacoli processuali se una condizione di procedibilità è effettivamente richiesta dalla legge.
2. Mediazione obbligatoria: conta la materia effettiva
La disciplina della mediazione obbligatoria è contenuta nel d.lgs. 28/2010 (si veda anche l’approfondimento sulla mediazione obbligatoria e le nuove materie), in particolare nell’art. 5 nella formulazione vigente. Il legislatore individua determinate materie nelle quali l’esperimento della procedura costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Tra esse figura il condominio. Ciò non significa, però, che qualsiasi causa nella quale sia parte un condominio ricada automaticamente in tale categoria. Il giudice deve verificare il petitum sostanziale e la causa petendi.
La sentenza distingue la lite propriamente condominiale, relativa all’applicazione delle regole che governano i rapporti tra condomini e le parti comuni, dalla domanda risarcitoria proposta nei confronti del condominio quale custode di un bene. La differenza non dipende soltanto dalla denominazione dell’azione: assume rilievo la concreta richiesta di eliminare la fonte del danno e ottenere ristoro per le conseguenze già prodotte. Si tratta di una qualificazione che può essere discussa in altri casi e che richiede un esame specifico dell’atto introduttivo.
3. Il ruolo dell’articolo 71-quater delle disposizioni attuative
L’art. 71-quater disp. att. c.c. (per il quadro delle condizioni di procedibilità, si veda l’approfondimento sulla mediazione e le domande collegate) individua, ai fini della mediazione, le controversie in materia di condominio riconducibili alla violazione o all’errata applicazione delle disposizioni degli artt. 1117-1139 c.c. e degli artt. 61-72 disp. att. c.c. Il richiamo normativo circoscrive la categoria e impone di valutare se la domanda derivi realmente dalla disciplina dei rapporti condominiali oppure da una responsabilità extracontrattuale per danni.
Il Tribunale di Napoli ha ritenuto che la domanda diretta a eliminare infiltrazioni e ottenere il risarcimento non avesse come oggetto immediato la violazione di tali disposizioni, ma l’accertamento della responsabilità del custode. Il principio va letto nel contesto della specifica controversia: una domanda di impugnazione di delibera, di riparto delle spese o di applicazione dei criteri condominiali può porre questioni differenti in materia di mediazione.
4. Non ogni domanda contro il condominio è una controversia condominiale
L’identità del convenuto è un dato soggettivo, mentre la materia della controversia si determina sulla base del diritto azionato. Se una persona chiede il risarcimento di un danno causato da un bene comune, l’azione può fondarsi sulla custodia della cosa, indipendentemente dall’esistenza di una specifica violazione delle norme sul funzionamento del condominio. Questa distinzione consente di evitare che il requisito della mediazione venga esteso oltre il perimetro normativo.
Non sarebbe però corretto ricavarne che le controversie per infiltrazioni siano sempre sottratte alla mediazione. Quando la domanda coinvolge direttamente delibere assembleari, ripartizioni di spese o obblighi propriamente condominiali, la qualificazione può mutare. L’avvocato deve quindi verificare il contenuto di tutte le domande, comprese quelle riconvenzionali, e la loro effettiva connessione. Sul tema dei rapporti tra domande collegate si veda Mediazione e domande collegate: una sola procedura può coprire l’intera controversia.
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5. La negoziazione assistita e le domande di fare
Il condominio aveva eccepito anche la mancata negoziazione assistita ai sensi dell’art. 3 del d.l. 132/2014. Sui limiti di estensione della condizione di procedibilità si veda l’approfondimento sulla negoziazione assistita e il terzo chiamato. Tale disciplina prevede condizioni di procedibilità per determinate controversie, comprese alcune domande di pagamento di somme entro i limiti di legge, con le eccezioni e i presupposti stabiliti dalla normativa. L’accertamento non può essere condotto guardando soltanto all’importo indicato nell’atto di citazione.
Nel caso esaminato la domanda non era riducibile al pagamento di una somma: l’attrice chiedeva anzitutto l’esecuzione delle opere necessarie a eliminare un fenomeno dannoso, cui si accompagnava la pretesa risarcitoria. Il Tribunale ha ritenuto non applicabile la condizione di procedibilità della negoziazione assistita a tale complesso di domande. La soluzione non autorizza ad aggiungere artificiosamente un obbligo di fare a una domanda pecuniaria per eludere la disciplina: il giudice deve valutare la reale struttura e funzione delle pretese.
6. L’obbligo di fare e il risarcimento possono coesistere
Le infiltrazioni possono provocare danni già verificatisi e, nello stesso tempo, continuare a produrre nuove conseguenze. Per questa ragione la tutela può articolarsi nella richiesta di eliminare la causa e nella domanda di ristoro dei pregiudizi già subiti. Il primo rimedio mira a interrompere la fonte del danno; il secondo a compensare le conseguenze patrimoniali dimostrate. La coesistenza delle due domande deve essere chiaramente esposta e sostenuta da allegazioni tecniche.
Una corretta formulazione delle conclusioni deve distinguere le opere da realizzare sul bene comune dagli interventi di ripristino nell’unità privata, precisando se il risarcimento sia richiesto in forma specifica o per equivalente. La consulenza tecnica può contribuire a individuare gli interventi necessari, ma la domanda deve già delimitare il fatto lesivo e le utilità richieste. L’indeterminatezza delle conclusioni rischia di rendere più difficile sia l’accertamento sia l’esecuzione della decisione.
7. Responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c.
Il fondamento della responsabilità è stato individuato nell’art. 2051 c.c., relativo ai danni cagionati dalle cose in custodia. Il danneggiato deve dimostrare l’esistenza del danno e il nesso causale tra la cosa e l’evento. Il custode può liberarsi provando il caso fortuito. La responsabilità non dipende necessariamente dalla dimostrazione di una specifica colpa nell’attività di manutenzione, pur potendo le condizioni del bene assumere rilievo nella ricostruzione causale.
Il condominio può essere custode delle parti comuni che svolgono funzione di copertura dell’edificio. Ciò non comporta automaticamente che ogni fenomeno di umidità sia a esso imputabile: occorre individuare la provenienza dell’acqua e la relazione tra il difetto del bene e il danno denunciato. Sul tema si richiama Tubazione condominiale rotta e infiltrazioni: responsabilità del custode, Tribunale di Roma n. 3659/2026.
8. La CTU e la prova del nesso causale
La consulenza tecnica d’ufficio ha avuto un ruolo centrale nella controversia. Secondo la ricostruzione della decisione, l’indagine ha evidenziato criticità nel sistema di smaltimento delle acque meteoriche e nel manto impermeabilizzante, consentendo di collegare i difetti delle strutture comuni ai fenomeni riscontrati nell’appartamento. Il giudice ha valorizzato l’elaborato tecnico insieme alla documentazione e alle testimonianze raccolte.
La CTU non dovrebbe trasformarsi in una ricerca indiscriminata dei fatti che la parte non ha allegato. È invece particolarmente utile quando occorrono competenze specialistiche per interpretare elementi già introdotti nel processo, verificare le cause delle infiltrazioni e quantificare gli interventi. Per approfondire si vedano Infiltrazioni: l’accertamento tecnico deve chiarire quale causa ha prodotto davvero il danno e Danni da infiltrazioni e opere di ripristino: Cassazione n. 20161/2026.
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