La decisione: perché il regolamento può bloccare una sopraelevazione
La sentenza della Corte di Cassazione n. 11403 del 27 aprile 2026 affronta un problema molto concreto: fino a che punto il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare può costruire sopra l’edificio quando il regolamento condominiale contiene un divieto espresso? La risposta della Suprema Corte è netta. L’art. 1127 c.c. attribuisce in via generale la facoltà di sopraelevare, ma questa facoltà può essere limitata da un regolamento di natura contrattuale. Se la clausola è chiara e incide sul contenuto del diritto di proprietà, essa può configurare una servitù negativa altius non tollendi, cioè il diritto degli altri condomini a pretendere che l’edificio non venga elevato oltre il limite pattuito.
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Il caso concreto deciso dalla Cassazione
La controversia nasceva dalla realizzazione, su un terrazzo, di un manufatto in muratura e legno che aveva sostituito precedenti strutture più leggere. Alcuni condomini avevano chiesto la demolizione sostenendo la violazione dell’art. 10 del regolamento condominiale contrattuale, che vietava la sopraelevazione in deroga all’art. 1127 c.c. e vietava anche la chiusura di balconi e terrazzini. Il Tribunale aveva accolto la domanda e la Corte d’appello di Roma aveva confermato la decisione, ritenendo l’opera incompatibile con il divieto convenzionale. La questione è quindi arrivata in Cassazione, dove i proprietari del manufatto hanno contestato sia la qualificazione dell’opera sia il rigetto dell’eccezione di usucapione.
Art. 1127 c.c.: chi può sopraelevare e quali sono i limiti legali
L’art. 1127 c.c. riconosce al proprietario dell’ultimo piano o al proprietario esclusivo del lastrico solare la facoltà di elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti diversamente dal titolo. La norma pone inoltre limiti inderogabili connessi alle condizioni statiche dell’edificio e consente agli altri condomini di opporsi quando la sopraelevazione pregiudichi l’aspetto architettonico o diminuisca notevolmente aria o luce ai piani sottostanti. Ma la decisione n. 11403/2026 riguarda un livello ulteriore: oltre ai limiti fissati direttamente dalla legge, le parti possono introdurre mediante un titolo contrattuale un divieto più rigoroso, capace di restringere la facoltà edificatoria del proprietario dell’ultimo piano.
Il regolamento contrattuale non è uguale al regolamento assembleare
La distinzione tra regolamento contrattuale e regolamento approvato a maggioranza è decisiva. Un regolamento meramente assembleare disciplina normalmente l’uso delle parti comuni e l’organizzazione del condominio, ma non può comprimere arbitrariamente i diritti individuali dei singoli proprietari. Diverso è il regolamento di natura contrattuale, predisposto dall’originario costruttore e richiamato nei titoli di acquisto oppure approvato da tutti i condomini: in questo caso le clausole possono imporre limiti alle proprietà esclusive e costituire veri e propri pesi reali, purché il contenuto del vincolo risulti in modo sufficientemente chiaro.
La servitù altius non tollendi: che cosa significa
La Cassazione qualifica il divieto convenzionale di sopraelevazione come servitù negativa altius non tollendi. In termini pratici significa che il proprietario del fondo gravato deve astenersi dal costruire oltre una determinata altezza o comunque dal realizzare opere incompatibili con il limite convenuto. Non si tratta quindi di una semplice regola organizzativa interna al condominio, ma di una limitazione reale della proprietà. Proprio per questa natura, la violazione del divieto consente di chiedere non solo il risarcimento del danno, quando ne ricorrano i presupposti, ma soprattutto la cessazione della violazione e la riduzione in pristino dell’opera incompatibile con la servitù.
Che cosa si intende per sopraelevazione
La nozione civilistica di sopraelevazione non coincide necessariamente con quella urbanistica o edilizia. Ai fini dell’art. 1127 c.c., la Cassazione ricorda che vi è sopraelevazione quando vengono realizzate nuove costruzioni nell’area sovrastante il fabbricato superando l’originaria altezza, ma anche quando locali preesistenti vengono trasformati mediante un incremento delle superfici o delle volumetrie. Non è quindi indispensabile costruire un intero nuovo piano. Anche la trasformazione di un terrazzo o di una struttura preesistente in un volume chiuso e stabilmente destinato ad uso abitativo può integrare una sopraelevazione, se modifica in modo sostanziale consistenza, volume e configurazione dell’opera.
Perché il fatto che l’opera sia stata sanata dal Comune non risolve il problema condominiale
Uno degli errori più frequenti consiste nel confondere la regolarità urbanistica con la legittimità civilistica. Un titolo edilizio, una sanatoria o un condono riguardano il rapporto tra proprietario e pubblica amministrazione e non eliminano automaticamente i diritti dei terzi. Un’opera può dunque essere amministrativamente sanata e rimanere comunque illegittima nei rapporti condominiali perché viola una servitù, un regolamento contrattuale o altre norme civilistiche. La decisione n. 11403/2026 conferma implicitamente questa autonomia: il fatto che il manufatto fosse stato interessato da provvedimenti amministrativi non impediva ai condomini di far valere il divieto negoziale.
Il singolo condomino può chiedere la demolizione
La Corte afferma espressamente che la domanda volta a far rispettare il divieto di sopraelevazione può essere proposta anche dal singolo condomino. Questo perché la clausola che costituisce una servitù altius non tollendi tutela direttamente ciascun proprietario delle unità beneficiarie del vincolo. Non è quindi sempre necessario attendere una deliberazione assembleare o l’iniziativa dell’amministratore. Quando viene fatto valere un diritto reale spettante al singolo condomino, quest’ultimo può agire personalmente per ottenere l’accertamento della servitù e la riduzione in pristino dell’opera realizzata in violazione del titolo.
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La riduzione in pristino non richiede necessariamente la prova di un danno concreto
Un altro passaggio importante riguarda la difesa secondo cui l’opera non avrebbe arrecato un concreto pregiudizio alla statica o al decoro dell’edificio. La Cassazione chiarisce che, quando il diritto fatto valere deriva da un divieto contrattuale autonomo, non è indispensabile dimostrare anche un danno ulteriore. La violazione stessa della servitù consente al titolare del diritto di chiederne il rispetto. In altri termini, il proprietario che ha accettato un vincolo negoziale non può sottrarsi al suo contenuto sostenendo semplicemente che la costruzione non ha prodotto un danno materiale apprezzabile.
L’usucapione del diritto a mantenere l’opera
La questione più delicata della sentenza riguarda l’usucapione. Chi realizza una costruzione in violazione di una servitù negativa può, in astratto, acquistare per usucapione il diritto a mantenerla se la situazione di fatto contraria alla servitù permane ininterrottamente per il periodo previsto dalla legge. Per una servitù o per un diritto reale immobiliare il termine ordinario è ventennale. Il punto, però, è individuare con precisione quale opera sia rimasta in essere per venti anni e da quale momento inizi a decorrere il termine.
Il principio tantum praescriptum quantum possessum
La Cassazione applica il principio tantum praescriptum quantum possessum: si può usucapire solo la situazione di fatto concretamente posseduta e mantenuta nel tempo. Se un manufatto viene successivamente demolito, modificato radicalmente o sostituito con una costruzione diversa per consistenza, struttura, volume o altezza, il possesso utile riferito alla precedente opera non si trasferisce automaticamente alla nuova. La nuova costruzione determina una nuova situazione possessoria e può far decorrere da capo un nuovo termine ventennale. Questo è uno dei punti più rilevanti della decisione n. 11403/2026.
Quando decorre il termine per usucapire il diritto a mantenere una sopraelevazione
Il dies a quo deve essere individuato nel momento in cui il manufatto viene ad esistenza nei suoi elementi strutturali ed essenziali, così da rendere percepibile e stabile la violazione della servitù. Non basta quindi dimostrare che sul terrazzo fosse presente da molti anni una generica struttura o un precedente manufatto. Occorre provare che proprio l’opera oggetto della controversia, con quelle caratteristiche dimensionali e strutturali, esisteva da almeno venti anni. Se nel tempo il manufatto cambia in modo sostanziale, il termine deve essere verificato rispetto alla nuova opera.
Art. 1073 c.c. e prescrizione per non uso della servitù
La sentenza affronta anche l’estinzione della servitù per prescrizione. Ai sensi dell’art. 1073 c.c., una servitù si estingue per non uso protratto per venti anni. Nelle servitù negative il tema è peculiare, perché il titolare normalmente non deve compiere attività positiva per esercitare il diritto: la servitù viene violata quando il proprietario del fondo servente compie l’atto vietato. Da quel momento il titolare deve reagire entro il periodo previsto, altrimenti può maturare l’estinzione nei limiti della situazione concretamente mantenuta. Ma se l’opera cambia, non è detto che il decorso relativo alla vecchia costruzione valga anche per la nuova.
Prescrizione dell’azione e usucapione: non sono la stessa cosa
È importante distinguere due piani che nella pratica vengono spesso confusi. Da un lato vi è la prescrizione o l’estinzione della servitù per mancata reazione alla violazione protratta nel tempo; dall’altro vi è l’eventuale acquisto per usucapione del diritto a mantenere la costruzione. Le due ricostruzioni possono condurre a risultati simili, ma richiedono verifiche autonome su possesso, durata, continuità e identità dell’opera. In entrambi i casi, la prova del decorso ventennale deve essere rigorosa e riferita esattamente al manufatto contestato.
La prova dell’usucapione: fotografie e aerofotogrammetrie non bastano sempre
Nel caso esaminato era stata invocata anche documentazione aerofotogrammetrica per dimostrare l’esistenza risalente della costruzione. La Cassazione ribadisce però che la valutazione della prova del possesso ad usucapionem appartiene al giudice di merito. Fotografie, immagini aeree, pratiche edilizie, planimetrie e testimonianze possono essere rilevanti, ma devono consentire di ricostruire con precisione la natura dell’opera, le sue dimensioni e la continuità nel tempo. Se i documenti dimostrano soltanto la presenza di una struttura precedente, ma non la corrispondenza sostanziale con il manufatto attuale, l’usucapione può non risultare provata.
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