Introduzione
Le controversie che coinvolgono un condominio non sono automaticamente soggette al foro speciale previsto dall’art. 23 c.p.c. L’ordinanza n. 3719/2026 del 18 febbraio 2026 chiarisce la posizione dell’amministratore cessato dall’incarico quando la lite riguarda gli obblighi derivanti dal precedente mandato.
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Quando opera il foro speciale
Il foro dell’art. 23 c.p.c. trova applicazione nelle cause tra condomini oppure tra amministratore e singolo condomino quando la controversia riguarda la gestione della cosa comune. La ratio è concentrare le liti direttamente connesse alla vita condominiale nel luogo del condominio.
Il rapporto con l’ex amministratore
Quando invece il condominio agisce contro un amministratore ormai cessato per obblighi derivanti dal pregresso rapporto di mandato, la controversia non viene automaticamente ricondotta al foro speciale. Il rapporto è ormai quello tra mandante e mandatario rispetto a obblighi maturati durante l’incarico.
L’eccezione di incompetenza territoriale
La pronuncia ricorda che, quando non opera un foro esclusivo, chi eccepisce l’incompetenza deve contestare specificamente tutti i criteri territoriali astrattamente applicabili e allegare le circostanze necessarie. Un’eccezione incompleta rischia di essere inefficace.
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Cosa verificare prima di iniziare la causa
Occorre identificare con precisione oggetto della domanda e titolo del rapporto. Una richiesta di consegna documenti, restituzione somme, risarcimento o rendiconto può assumere una qualificazione diversa a seconda del momento e della posizione dell’amministratore.
La competenza non è un dettaglio
Scegliere il tribunale corretto evita eccezioni, trasferimenti del processo e aumento dei costi. Nelle controversie condominiali è quindi opportuno non fermarsi alla presenza del condominio tra le parti, ma verificare il vero oggetto della lite.
Conclusioni
La pronuncia offre un criterio chiaro: il foro speciale condominiale dipende dalla natura della controversia, non semplicemente dal fatto che una delle parti sia un condominio.
Fonte giurisprudenziale: Corte di Cassazione – Ordinanza n. 3719/2026 del 18 febbraio 2026 – Diritto Pratico: https://apps.dirittopratico.it/sentenza/cassazione/roma/2026/3719.html
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