La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 21572 del 24 giugno 2026, chiarisce come devono essere ripartite le spese quando una terrazza a livello presenta porzioni con funzioni differenti. Il principio è particolarmente importante perché una stessa struttura può, per una parte, coprire le unità immobiliari sottostanti e, per un’altra, sporgere oltre la facciata come prolungamento dell’appartamento. In questi casi non è corretto applicare un unico criterio a tutta la superficie: occorre distinguere la parte che svolge funzione di copertura, soggetta all’articolo 1126 c.c., dalla parte aggettante, le cui spese gravano esclusivamente sul proprietario dell’unità cui è collegata.
IL PROBLEMA DELLE TERRAZZE CON FUNZIONI DIVERSE
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Le controversie sulle terrazze a livello nascono spesso dall’idea che l’intera opera debba essere qualificata in modo unitario. In realtà, una terrazza può svolgere contemporaneamente funzioni diverse: può essere utilizzata in via esclusiva dal proprietario dell’appartamento e, nello stesso tempo, coprire locali appartenenti ad altri condomini. Se una porzione sporge oltre il perimetro dell’edificio e non ha alcuna funzione di copertura, essa presenta invece caratteristiche assimilabili a quelle di un balcone aggettante. La Cassazione invita quindi a scomporre tecnicamente l’opera prima di stabilire chi debba pagare.
LA REGOLA DELL’ARTICOLO 1126 C.C.
L’articolo 1126 c.c. disciplina le spese di riparazione e ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo quando essi svolgono anche una funzione di copertura dell’edificio. La norma ripartisce il costo tra chi ha l’uso esclusivo e i proprietari delle unità sottostanti coperte dal lastrico. La ragione è evidente: il bene offre un’utilità particolare a chi lo utilizza come terrazza, ma svolge anche una funzione strutturale a vantaggio degli appartamenti coperti. Il criterio speciale nasce proprio dalla compresenza di queste due utilità.
QUANDO LA TERRAZZA È EQUIPARATA AL LASTRICO SOLARE
La terrazza a livello, quando copre i piani sottostanti, viene assoggettata alla disciplina del lastrico solare perché svolge una funzione analoga di protezione dell’edificio dagli agenti atmosferici. Non conta soltanto la possibilità di calpestarla o arredarla: ciò che rileva per il riparto delle spese è la funzione obiettiva della struttura. Se impermeabilizzazione, massetto e pavimentazione concorrono alla copertura, i costi degli interventi necessari a conservarne tale funzione rientrano nel criterio dell’articolo 1126 c.c.
LA PARTE AGGETTANTE È DIVERSA
La Cassazione n. 21572/2026 sottolinea che la porzione aggettante della terrazza, cioè quella che sporge rispetto al corpo dell’edificio e non copre unità sottostanti, ha una funzione differente. Essa costituisce essenzialmente un prolungamento dell’appartamento cui accede e non svolge una funzione di sostegno o di copertura per gli altri condomini. Per questa ragione le spese relative a tale parte devono essere sostenute esclusivamente dal proprietario dell’unità immobiliare che ne trae utilità.
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PERCHÉ NON SI PUÒ APPLICARE UN SOLO CRITERIO ALL’INTERA TERRAZZA
Se si applicasse l’articolo 1126 c.c. anche alla parte aggettante, i condomini sottostanti finirebbero per contribuire a lavori relativi a una porzione che non offre loro alcuna funzione di copertura. Se, al contrario, si imputasse tutto al proprietario della terrazza, questi sopporterebbe anche costi relativi a componenti che proteggono l’edificio e le unità inferiori. La corretta soluzione richiede quindi di individuare le diverse porzioni e attribuire a ciascuna il criterio coerente con la funzione effettivamente svolta.
L’ASSEMBLEA PUÒ DELIBERARE I LAVORI SULLA PARTE DI COPERTURA
La Corte afferma inoltre che l’assemblea condominiale può deliberare sulla necessità di riparare, ricostruire o sostituire gli elementi strutturali del lastrico o della terrazza che svolgono funzione di copertura, anche se il bene è di proprietà o in uso esclusivo di un singolo condomino. Questo potere deriva dall’interesse comune alla conservazione della copertura dell’edificio. L’uso esclusivo non sottrae quindi alla competenza assembleare le decisioni che riguardano la funzione strutturale comune.
IL CONTROLLO DEL GIUDICE SULLA DELIBERA
La valutazione dell’assemblea circa la necessità dei lavori appartiene, nei limiti della legge, alla discrezionalità gestionale del condominio. Il giudice chiamato a esaminare un’impugnazione non sostituisce automaticamente la propria valutazione tecnica o di opportunità a quella dell’assemblea. Può verificare la legittimità della deliberazione, il rispetto delle competenze, dei quorum e dei criteri di riparto, ma non trasformare il controllo giudiziale in una nuova decisione amministrativa sulla convenienza dell’intervento.
LA DELIBERA CHE DISTINGUE LE DUE PORZIONI PUÒ ESSERE LEGITTIMA
La Cassazione ritiene legittima la deliberazione che, nel ripartire le spese, distingue tra la parte della terrazza che svolge funzione di copertura e la parte aggettante. Una simile decisione non crea arbitrariamente nuovi criteri di spesa, ma applica in modo ricognitivo i principi civilistici alla struttura concreta. Ciò è particolarmente rilevante quando si contesta la delibera sostenendo che l’assemblea abbia derogato ai criteri legali: se la distinzione corrisponde alle diverse funzioni del bene, può trattarsi invece della corretta applicazione della legge.
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