Il problema: l’assemblea può eliminare una siepe comune?
Una siepe collocata in un cortile o in un’area verde condominiale può avere una funzione ornamentale, di delimitazione, di protezione o persino di consolidamento del terreno. Per questo la decisione di rimuoverla non può essere qualificata automaticamente come ordinaria manutenzione. Prima di stabilire quale maggioranza sia necessaria occorre capire se il bene sia comune, quale funzione svolga e se l’intervento ne comporti la semplice sostituzione oppure la definitiva eliminazione.
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Il punto di partenza è l’art. 1117 c.c., che individua le parti dell’edificio normalmente comuni salvo titolo contrario. Gli spazi esterni e verdi, anche quando non sono nominati uno per uno dalla norma, possono rientrare nella comunione se sono strutturalmente o funzionalmente destinati al servizio dell’edificio.
Il precedente del Tribunale di Tivoli n. 1513/2022
La sentenza del Tribunale di Tivoli n. 1513 del 2 novembre 2022 ha esaminato proprio la delibera con cui un condominio aveva deciso di rimuovere una siepe posta in area comune. La condomina impugnante sosteneva che l’eliminazione avrebbe potuto provocare problemi di drenaggio, fuoriuscita d’acqua e cedimento del terreno. La consulenza tecnica aveva evidenziato che l’apparato radicale si era sviluppato in modo tale da rendere imprudente la rimozione.
Il giudice ha ritenuto la siepe assimilabile, ai fini della tutela del bene comune, agli alberi condominiali e ha collegato la decisione ai limiti posti dall’art. 1120 c.c.. La pronuncia è utile, ma non va trasformata nella regola semplicistica secondo cui ogni potatura, sostituzione o rimozione di vegetazione richieda sempre l’unanimità: conta la natura concreta dell’intervento.
Innovazione, manutenzione o distruzione del bene comune
Una delle questioni decisive è la qualificazione dell’opera. La manutenzione conserva il bene e la sua funzione; l’innovazione ne modifica la consistenza o la destinazione per migliorare o rendere più comodo il godimento comune; l’eliminazione definitiva di un bene comune può invece incidere direttamente sul diritto di comproprietà dei partecipanti. Le categorie non dipendono dal nome attribuito alla delibera, ma dagli effetti reali dell’opera.
Se la siepe viene sostituita perché malata o pericolosa con altra vegetazione equivalente, il problema è diverso dall’ipotesi in cui l’assemblea decida di cancellare stabilmente una componente dell’area comune. È quindi necessario leggere il verbale, il capitolato, le relazioni tecniche e il regolamento condominiale prima di stabilire se la maggioranza raggiunta fosse sufficiente.
I limiti dell’art. 1120 c.c.
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L’art. 1120 c.c. vieta le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, alterarne il decoro architettonico oppure rendere talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. Questi limiti operano indipendentemente dalla convenienza economica dell’intervento.
Nel caso della siepe, il profilo della sicurezza può diventare centrale quando le radici contribuiscono alla tenuta del terreno o quando la rimozione modifica il deflusso delle acque. Il decoro, invece, richiede una valutazione dell’incidenza dell’opera sull’aspetto complessivo dell’edificio e delle aree che ne costituiscono cornice. Non basta quindi affermare che la vegetazione è “solo ornamentale”.
Quando entra in gioco l’unanimità
L’unanimità non è la maggioranza ordinaria delle innovazioni. Diventa rilevante quando la decisione assembleare non si limita a disciplinare l’uso del bene, ma incide sul diritto dominicale dei singoli partecipanti, ad esempio disponendo in modo definitivo di una parte comune o eliminandola senza conservarne funzione e consistenza. La distinzione deve essere fatta con particolare cautela.
Il Tribunale di Tivoli, richiamando un precedente della Corte d’Appello di Roma sull’abbattimento di alberi comuni, ha ritenuto che la distruzione del bene comune non potesse essere validamente decisa a maggioranza. È però essenziale verificare se il caso concreto presenti davvero una distruzione del bene e non una gestione manutentiva necessaria o una sostituzione.
Maggioranze assembleari e validità della delibera
L’art. 1136 c.c. disciplina costituzione dell’assemblea e maggioranze. Il quorum applicabile varia in funzione dell’oggetto della decisione. Una delibera formalmente approvata con molti voti può comunque essere invalida se l’assemblea ha oltrepassato i propri poteri o ha inciso su diritti individuali che non poteva sacrificare.
Per questo, nel contenzioso, non basta contare millesimi e presenti. Bisogna prima qualificare giuridicamente l’intervento. Solo dopo si può verificare se la maggioranza richiesta sia stata raggiunta e se la decisione rispetti i limiti inderogabili posti dalla legge e dai titoli.
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