La sentenza n. 11403/2026 della Corte di Cassazione, depositata il 27 aprile 2026, affronta un tema particolarmente rilevante nei rapporti condominiali: il rapporto tra la facoltà di sopraelevare prevista dall’articolo 1127 del codice civile, i limiti contenuti in un regolamento condominiale di natura contrattuale e la possibilità di invocare l’usucapione del diritto a mantenere un manufatto costruito in violazione di tali limiti. La pronuncia chiarisce che un divieto contrattuale di sopraelevazione può integrare una vera e propria servitù negativa altius non tollendi e che la sua tutela può essere azionata anche dal singolo condomino. La decisione offre inoltre indicazioni importanti sulla nozione di sopraelevazione, sulla decorrenza dell’usucapione e sui limiti del sindacato di legittimità nell’interpretazione delle clausole regolamentari.
IL CASO ESAMINATO DALLA CASSAZIONE
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La controversia nasce dalla richiesta di alcuni condomini di ottenere la demolizione di un manufatto realizzato sul terrazzo di un’altra unità immobiliare. Secondo quanto ricostruito nella decisione, l’opera era stata realizzata nel 2009 in sostituzione di precedenti strutture e aveva caratteristiche diverse rispetto al manufatto preesistente. I proprietari interessati sostenevano che l’intervento non integrasse una nuova sopraelevazione vietata dal regolamento condominiale e opponevano anche la prescrizione del divieto e l’usucapione del diritto a mantenere l’opera. Il Tribunale aveva accolto la domanda di demolizione e la Corte d’Appello aveva confermato la decisione, valorizzando la clausola del regolamento contrattuale che vietava espressamente la sopraelevazione e la chiusura di balconi e terrazzini. La Cassazione ha infine rigettato il ricorso, confermando i principi applicati nei precedenti gradi.
IL REGOLAMENTO CONTRATTUALE PUÒ LIMITARE LA FACOLTÀ DI SOPRAELEVARE
L’articolo 1127 c.c. attribuisce, in presenza dei presupposti previsti dalla legge, la facoltà di sopraelevare al proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare. Questa disciplina, tuttavia, non impedisce ai condomini di stabilire mediante un regolamento contrattuale limiti ulteriori alle facoltà proprietarie. La Cassazione ribadisce che una clausola negoziale che vieti la sopraelevazione può essere pienamente valida e può assumere la natura di una servitù altius non tollendi. Ciò significa che il proprietario gravato dalla clausola non dispone più liberamente della facoltà edificatoria consentita in astratto dalla legge, perché il diritto è stato convenzionalmente compresso a favore delle altre unità immobiliari. Il contenuto del regolamento deve quindi essere verificato prima di ogni intervento edilizio che incida sull’altezza, sulla volumetria o sulla configurazione delle parti sovrastanti l’edificio.
CHE COS’È LA SERVITÙ ALTIUS NON TOLLENDI
La servitù altius non tollendi è una servitù negativa che impone al proprietario del fondo servente di non costruire oltre una determinata altezza o di non realizzare opere che superino il limite convenzionalmente stabilito. In ambito condominiale può derivare da un regolamento di natura contrattuale accettato dai proprietari e opponibile secondo le regole applicabili. La Cassazione evidenzia che il divieto di sopraelevazione inserito in un simile regolamento non è una semplice prescrizione organizzativa interna, ma può incidere direttamente sul contenuto del diritto di proprietà. Da ciò deriva la possibilità di ottenere tutela reale contro l’opera eseguita in violazione del vincolo, compresa, quando ne ricorrano i presupposti, la demolizione del manufatto incompatibile con la servitù.
ANCHE IL SINGOLO CONDOMINO PUÒ AGIRE
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Un punto di particolare interesse pratico riguarda la legittimazione ad agire. La Corte chiarisce che la domanda diretta a far dichiarare l’illegittimità di una sopraelevazione vietata da un regolamento condominiale contrattuale può essere proposta anche da un singolo condomino. La ragione è che l’azione non mira soltanto alla tutela di un interesse amministrativo del condominio, ma all’accertamento e alla protezione di una servitù che incide sui rapporti tra le proprietà individuali. Il singolo proprietario titolare del diritto può quindi far valere autonomamente la violazione. Questo aspetto assume rilievo quando l’assemblea non intenda agire o quando vi sia inerzia dell’amministratore: la tutela del diritto reale non dipende necessariamente da una preventiva iniziativa collettiva.
QUANDO UN’OPERA È DAVVERO UNA SOPRAELEVAZIONE
La pronuncia offre una definizione ampia della sopraelevazione rilevante ai sensi dell’articolo 1127 c.c. Non si tratta soltanto della costruzione di un nuovo piano chiaramente sovrapposto all’edificio esistente. Può integrare sopraelevazione anche la trasformazione di locali preesistenti quando comporti un incremento delle superfici o delle volumetrie. La Corte sottolinea che può esservi sopraelevazione anche indipendentemente da un aumento significativo dell’altezza complessiva dell’edificio. È quindi necessario valutare la struttura effettiva dell’intervento e non limitarsi alla sua denominazione urbanistica o edilizia. Un’opera presentata come ristrutturazione, restauro o sostituzione può assumere, nei rapporti civilistici tra condomini, una qualificazione diversa se modifica concretamente volumi e superfici sopra l’originaria linea del fabbricato.
LA SANATORIA EDILIZIA NON RISOLVE IL PROBLEMA CIVILISTICO
Nel caso esaminato risultava anche un provvedimento amministrativo di sanatoria relativo all’opera. Questo elemento non impedisce però che il manufatto possa essere illegittimo nei rapporti tra privati. La regolarità urbanistica e la conformità ai diritti reali sono piani distinti. Un titolo edilizio, un condono o una sanatoria attestano la posizione dell’opera rispetto alla disciplina amministrativa, ma non eliminano eventuali diritti di terzi né rendono inefficace una servitù contrattuale. Per chi intende costruire o trasformare un terrazzo, una copertura o un volume all’ultimo piano è quindi insufficiente verificare soltanto la pratica edilizia comunale. Occorre controllare titoli di proprietà, regolamento contrattuale, eventuali servitù e limitazioni trascritte o comunque opponibili.
L’INTERPRETAZIONE DEL REGOLAMENTO È QUESTIONE DI MERITO
La Cassazione ricorda che l’interpretazione delle clausole di un regolamento condominiale contrattuale è rimessa al giudice di merito. In sede di legittimità non è possibile sostituire una diversa lettura della clausola soltanto perché ritenuta preferibile. Il sindacato della Suprema Corte può intervenire quando siano violate le regole legali di interpretazione dei contratti previste dagli articoli 1362 e seguenti c.c. oppure quando ricorra uno dei rigorosi vizi motivazionali ancora deducibili ai sensi dell’articolo 360 c.p.c. Questo principio impone particolare precisione già nei primi gradi del giudizio: il testo del regolamento, la sua natura contrattuale, la formulazione della clausola e le circostanze utili alla sua interpretazione devono essere allegati e provati tempestivamente.
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