La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11403 del 27 aprile 2026, interviene sul rapporto tra il diritto di sopraelevare previsto dall’articolo 1127 del codice civile e i limiti contenuti in un regolamento condominiale di natura contrattuale. La pronuncia chiarisce che una clausola convenzionale capace di limitare la facoltà del proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare può integrare una servitù altius non tollendi. Ne deriva che anche il singolo condomino può agire per far rispettare il limite, quando chiede il riconoscimento della servitù e la tutela del proprio diritto.
IL DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE NON È SEMPRE ILLIMITATO
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L’articolo 1127 c.c. attribuisce, in linea generale, al proprietario dell’ultimo piano o al proprietario esclusivo del lastrico solare la facoltà di elevare nuovi piani o nuove fabbriche, nel rispetto dei limiti previsti dalla stessa norma. Accanto ai limiti legali possono però esistere limiti di fonte convenzionale.
È proprio questo il punto centrale della sentenza n. 11403/2026: il regolamento contrattuale può incidere sulla facoltà di sopraelevare, purché la clausola abbia natura negoziale e sia idonea a costituire un vincolo opponibile secondo le regole applicabili.
CHE COS’È LA SERVITÙ ALTIUS NON TOLLENDI
Con l’espressione latina altius non tollendi si indica la servitù che impedisce al proprietario del fondo o dell’immobile gravato di costruire oltre una determinata altezza. Nel contesto condominiale, una clausola contrattuale che vieti o limiti la sopraelevazione può assumere questa funzione.
Non si tratta quindi soltanto di una regola organizzativa interna del condominio. Quando ricorrono i presupposti, il limite incide direttamente sul diritto reale del proprietario e tutela una corrispondente posizione degli altri aventi diritto.
PERCHÉ LA NATURA CONTRATTUALE DEL REGOLAMENTO È DECISIVA
Non tutti i regolamenti condominiali hanno la stessa efficacia. Il regolamento approvato dall’assemblea disciplina normalmente l’uso delle cose comuni e l’organizzazione condominiale, ma non può comprimere liberamente i diritti individuali dei condomini sulle proprietà esclusive.
Diverso è il regolamento contrattuale, predisposto dall’originario proprietario e accettato negli atti di acquisto oppure approvato con il consenso necessario a conferirgli valore negoziale. Le clausole contrattuali possono imporre limitazioni alle proprietà esclusive e, quando ne ricorrono i requisiti, costituire vere e proprie servitù.
IL SINGOLO CONDOMINO PUÒ AGIRE
La Cassazione chiarisce anche il profilo della legittimazione. La domanda con cui si denuncia una sopraelevazione realizzata in violazione di un divieto contenuto nel regolamento convenzionale può essere proposta dal singolo condomino quando è diretta a ottenere il riconoscimento della servitù altius non tollendi.
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Questo passaggio è importante perché la tutela non dipende necessariamente da una preventiva iniziativa dell’amministratore o dell’assemblea. Se la clausola attribuisce una posizione reale a vantaggio delle proprietà interessate, ciascun titolare può difenderla nei limiti previsti dall’ordinamento.
COSA SI INTENDE PER SOPRAELEVAZIONE
La sentenza n. 11403/2026 fornisce inoltre una precisazione utile sul concetto stesso di sopraelevazione. Ai fini dell’articolo 1127 c.c., non rientra nella nozione soltanto la costruzione di un nuovo piano che aumenti visibilmente l’altezza complessiva dell’edificio.
La sopraelevazione comprende la realizzazione di nuove costruzioni nell’area sovrastante il fabbricato e può ricorrere anche quando locali preesistenti vengono trasformati con incremento delle superfici o delle volumetrie, indipendentemente da un aumento dell’altezza esterna del fabbricato.
NON CONTA SOLO L’ALTEZZA FINALE DELL’EDIFICIO
Questa precisazione impedisce di ridurre la verifica a una semplice misurazione dell’altezza prima e dopo i lavori. Un intervento può avere natura di sopraelevazione anche quando modifica in modo sostanziale volumi e superfici nella parte terminale dell’edificio.
Per valutare correttamente un progetto occorre quindi esaminare le opere nella loro consistenza effettiva: quali spazi esistevano, quali vengono chiusi o ampliati, quale nuova volumetria viene creata e quale funzione assumono i locali dopo l’intervento.
IL RAPPORTO TRA TITOLO PRIVATO E PERMESSO EDILIZIO
Il fatto che un intervento sia autorizzato dal punto di vista amministrativo non risolve automaticamente i rapporti civilistici tra condomini. Un titolo edilizio consente l’esecuzione dell’opera nei confronti della pubblica amministrazione, ma normalmente non elimina eventuali diritti dei terzi.
Se un regolamento contrattuale contiene un valido divieto di sopraelevazione, il proprietario deve tenerne conto anche quando abbia ottenuto i necessari provvedimenti amministrativi. La regolarità urbanistica e la liceità civilistica operano su piani distinti.
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