La sentenza n. 11403 del 27 aprile 2026 della Corte di Cassazione offre un quadro particolarmente articolato sulla sopraelevazione in condominio quando esiste un regolamento contrattuale che limita la facoltà riconosciuta dall’art. 1127 c.c. al proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare. La decisione chiarisce che una clausola convenzionale può costituire una vera servitù negativa, la cosiddetta servitù altius non tollendi, e può quindi impedire opere che aumentino superfici o volumetrie anche quando l’aumento dell’altezza complessiva non sia macroscopico. La pronuncia affronta inoltre la legittimazione del singolo condomino ad agire, l’interpretazione del regolamento, l’usucapione del diritto a mantenere l’opera, la prescrizione della servitù e il tema dell’abuso del diritto.
IL CASO: UN MANUFATTO REALIZZATO SUL TERRAZZO
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La controversia riguardava la domanda di alcuni condomini diretta a ottenere la demolizione di un manufatto costruito sul terrazzo di un’altra unità immobiliare. Secondo la ricostruzione riportata da Diritto Pratico, l’opera era stata realizzata nel 2009 in sostituzione di precedenti paraventi ed era costituita da elementi in muratura e legno. I proprietari dell’unità interessata si opponevano alla demolizione sostenendo, tra l’altro, che l’opera non integrasse una nuova sopraelevazione e che fosse maturato il diritto a mantenerla per usucapione. Veniva richiamata anche l’esistenza di un provvedimento di sanatoria edilizia. Il Tribunale aveva accolto la domanda demolitoria e la Corte d’Appello aveva confermato la decisione.
IL REGOLAMENTO CONTRATTUALE PUÒ LIMITARE L’ART. 1127 C.C.
La Cassazione ribadisce che l’art. 1127 c.c. ha carattere dispositivo. La facoltà di sopraelevare attribuita al proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare può essere quindi limitata o esclusa da un titolo negoziale. Quando il regolamento condominiale contrattuale contiene una clausola chiara che vieta la sopraelevazione, tale previsione non rappresenta una semplice regola organizzativa interna, ma può incidere direttamente sui diritti reali dei singoli proprietari. In questa prospettiva, il divieto convenzionale assume la struttura di una servitù altius non tollendi, che grava sull’unità beneficiaria della facoltà di sopraelevare e tutela le altre proprietà.
CHE COS’È LA SERVITÙ ALTIUS NON TOLLENDI
La servitù altius non tollendi è una servitù negativa che impone al proprietario del fondo servente di non costruire oltre una determinata altezza o di non realizzare opere che violino il limite convenzionalmente stabilito. Nel condominio può nascere da una clausola inserita in un regolamento di origine contrattuale e accettata nei titoli di acquisto. La sua efficacia non dipende dall’esistenza di un danno concreto provocato dalla nuova opera. Ciò che conta è la violazione del limite pattuito. Per questa ragione, chi beneficia della servitù può chiedere il ripristino della situazione conforme al titolo senza dover dimostrare, ad esempio, una specifica perdita economica o una riduzione di luce e aria.
IL SINGOLO CONDOMINO PUÒ AGIRE IN GIUDIZIO
La sentenza afferma che la domanda volta a far rispettare il divieto contrattuale di sopraelevazione può essere proposta anche da un singolo condomino. La ragione è che la clausola, quando costituisce una servitù, attribuisce una posizione giuridica che può essere fatta valere individualmente. Non è quindi necessario che l’amministratore o l’assemblea promuovano l’azione nell’interesse del condominio. Il singolo proprietario può chiedere al giudice di accertare l’esistenza della servitù e di ordinare la rimozione dell’opera realizzata in violazione del titolo.
COSA SI INTENDE PER SOPRAELEVAZIONE
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Uno dei chiarimenti più utili della pronuncia riguarda la nozione di sopraelevazione. Non si tratta soltanto della costruzione di un intero nuovo piano. Ai fini dell’art. 1127 c.c. può esserci sopraelevazione anche quando locali o spazi preesistenti vengono trasformati con incremento di superfici e volumetrie. La Cassazione precisa che l’aumento dell’altezza non è l’unico indice decisivo. Una nuova struttura che realizza volumi chiusi, modifica stabilmente la sagoma e amplia lo spazio utilizzabile può rientrare nel concetto di sopraelevazione anche se l’incremento verticale è modesto.
PERCHÉ LA QUALIFICAZIONE DELL’OPERA È DECISIVA
Nei contenziosi condominiali è frequente la contrapposizione tra chi definisce l’intervento come semplice manutenzione o restauro e chi lo considera nuova costruzione. La qualificazione deve essere compiuta guardando alla sostanza dell’opera, non al nome attribuito dal proprietario o dal titolo edilizio. Sono rilevanti struttura, materiali, dimensioni, volumetria, destinazione e differenze rispetto alla situazione precedente. Nel caso esaminato la Corte d’Appello aveva valorizzato le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio e aveva ritenuto che il nuovo manufatto integrasse volumi chiusi in sopraelevazione. La Cassazione non ha ravvisato ragioni per censurare tale valutazione.
LA SANATORIA EDILIZIA NON RISOLVE I RAPPORTI TRA PRIVATI
Un’opera può essere regolare o sanata sotto il profilo amministrativo e tuttavia restare illegittima nei rapporti civilistici. Questo principio è fondamentale. Il provvedimento comunale di sanatoria riguarda il rapporto tra proprietario e pubblica amministrazione rispetto alla disciplina urbanistico-edilizia. Non elimina automaticamente i diritti reali o gli obblighi derivanti da un regolamento contrattuale. Di conseguenza, anche un manufatto sanato può essere soggetto a demolizione se viola una servitù o un divieto negoziale opponibile al proprietario.
COME SI INTERPRETA IL REGOLAMENTO CONTRATTUALE
L’interpretazione delle clausole di un regolamento condominiale contrattuale segue le regole generali sull’interpretazione dei contratti previste dagli artt. 1362 e seguenti c.c. Occorre ricercare la comune intenzione dei contraenti, valutare il testo complessivo e attribuire alle clausole un significato coerente con il sistema negoziale. In Cassazione l’interpretazione compiuta dal giudice di merito può essere censurata solo indicando una specifica violazione dei criteri legali di ermeneutica oppure un vizio riconducibile ai limiti dell’art. 360 c.p.c. Non è sufficiente proporre una lettura alternativa della stessa clausola.
USUCAPIONE E DIRITTO A MANTENERE L’OPERA
La sentenza affronta anche l’eccezione di usucapione. In astratto, il diritto a mantenere una costruzione realizzata in violazione di una servitù negativa può essere acquistato per usucapione quando ricorrano i presupposti di legge. Tuttavia, il termine decorre dal momento in cui l’opera viene realizzata nella sua consistenza strutturale ed essenziale. Occorre quindi provare che proprio quella costruzione, con quelle caratteristiche, sia stata mantenuta per il tempo richiesto. Non basta dimostrare che sul terrazzo fosse presente da molti anni una struttura diversa.
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