Il Tribunale di Velletri, con la sentenza n. 1699/2026 del 17 luglio 2026, resa nel procedimento R.G. n. 684/2020, ha affrontato un caso di particolare interesse in materia di leasing immobiliare e garanzia per vizi della cosa. La controversia nasceva dalla presenza di gravi cedimenti e avvallamenti nel piazzale antistante un capannone, utilizzato come parcheggio, emersi dopo la conclusione di un’operazione composta da vendita dell’immobile alla società di leasing e contestuale concessione in locazione finanziaria all’utilizzatrice.
La decisione è rilevante perché affronta contemporaneamente quattro questioni: la legittimazione dell’utilizzatore ad agire direttamente contro il venditore; la nozione di «scoperta» del vizio occulto ai fini del termine di denuncia; la responsabilità risarcitoria del venditore per i vizi non facilmente riconoscibili; i limiti delle domande di manleva contro il precedente proprietario e contro l’impresa che aveva eseguito alcune lavorazioni.
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Il caso concreto: un piazzale che cede dopo la conclusione del leasing
L’utilizzatrice aveva già avuto la disponibilità dell’immobile e, successivamente, lo aveva acquisito in godimento attraverso un’operazione di leasing finanziario. La società concedente aveva acquistato contestualmente il bene dalla venditrice proprio allo scopo di concederlo in leasing all’utilizzatrice.
Dopo l’operazione, nell’area antistante il capannone si manifestavano avvallamenti di rilevante entità. Le verifiche tecniche eseguite sul sottofondo evidenziavano una situazione non riconducibile a un semplice deterioramento superficiale: sotto lo strato asfaltato risultavano materiali e condizioni del terreno incompatibili con una fondazione adeguata all’uso del piazzale.
Prima del giudizio di merito era stato svolto un accertamento tecnico preventivo. Le risultanze tecniche avevano evidenziato, tra l’altro, uno spessore insufficiente della fondazione stradale e uno scarso costipamento del sottofondo, con conseguente cedevolezza della struttura. L’utilizzatrice agiva quindi nei confronti della venditrice chiedendo il risarcimento dei danni, quantificati nella domanda in euro 215.738,30 o nella diversa somma ritenuta di giustizia.
La struttura triangolare del leasing: concedente, utilizzatore e fornitore
Il leasing finanziario presenta una struttura economica trilaterale, ma sul piano giuridico coinvolge rapporti distinti. Il concedente acquista il bene dal fornitore o venditore e lo mette a disposizione dell’utilizzatore; quest’ultimo sceglie normalmente il bene e ne sopporta l’utilizzazione economica pagando i canoni.
Questa struttura rende centrale una domanda: se il bene presenta vizi, l’utilizzatore può agire direttamente contro il venditore pur non essendo formalmente parte del contratto di compravendita? La sentenza di Velletri risponde positivamente nel caso concreto, valorizzando sia la specifica clausola contrattuale sia la giurisprudenza che riconosce una tutela diretta dell’utilizzatore.
L’azione diretta dell’utilizzatore contro il venditore
Il Tribunale richiama il principio già espresso dalla Cassazione n. 11776/2006, secondo cui nel leasing l’utilizzatore può ricevere tutela diretta nei confronti del fornitore per i vizi del bene. Il precedente aveva ricostruito tale tutela anche attraverso lo schema del mandato senza rappresentanza, oggi disciplinato dall’art. 1705 c.c..
Nel caso deciso a Velletri il problema era comunque più semplice, perché l’operazione contrattuale conteneva una clausola che attribuiva espressamente all’utilizzatrice la possibilità di esercitare direttamente le azioni di garanzia nei confronti della venditrice. Il Tribunale ha quindi respinto l’eccezione di difetto di legittimazione attiva.
Il limite indicato dalle Sezioni Unite: non tutte le azioni sono equivalenti
La tutela dell’utilizzatore deve però essere ricostruita con attenzione. Le Sezioni Unite della Cassazione n. 19785/2015 hanno distinto l’azione diretta per l’adempimento e il risarcimento dei danni dalle azioni che incidono direttamente sul contratto di vendita, come risoluzione e riduzione del prezzo. Queste ultime coinvolgono la posizione contrattuale del concedente e non possono essere automaticamente esercitate dall’utilizzatore in assenza dei necessari presupposti o di una specifica attribuzione.
La distinzione è essenziale anche nella pratica. Chiedere al fornitore il risarcimento del danno subito dall’utilizzatore non equivale a domandare la risoluzione della vendita tra fornitore e società di leasing. Prima di formulare le conclusioni occorre quindi leggere le clausole contrattuali e individuare esattamente quale rimedio sia stato attribuito all’utilizzatore.
La garanzia per i vizi della cosa venduta: art. 1490 c.c.
Il cuore sostanziale della controversia è la garanzia prevista dall’art. 1490 c.c.. Il venditore deve garantire che la cosa sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Nel caso del piazzale, il problema non consisteva in una semplice imperfezione estetica. La CTU svolta nell’accertamento tecnico aveva ricondotto i cedimenti alla qualità del sottofondo, alla circolazione subsuperficiale delle acque e all’insufficienza della fondazione stradale. La questione riguardava quindi l’idoneità funzionale dell’area destinata a parcheggio e transito.
Vizi conosciuti o riconoscibili: quando la garanzia è esclusa
L’art. 1491 c.c. esclude la garanzia se, al momento del contratto, il compratore conosceva i vizi oppure se questi erano facilmente riconoscibili, salvo che il venditore avesse dichiarato che la cosa era esente da difetti.
Nel contenzioso sui vizi edilizi e immobiliari, la distinzione tra vizio palese e vizio occulto è quindi decisiva. Un avvallamento visibile può essere il sintomo di un problema, ma non significa necessariamente che l’acquirente o l’utilizzatore possieda già una conoscenza completa della causa tecnica, della gravità e dell’estensione del difetto.
Quando si considera scoperto un vizio occulto
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Il Tribunale affronta espressamente il termine previsto dall’art. 1495 c.c., secondo cui il compratore decade dalla garanzia se non denuncia i vizi entro otto giorni dalla scoperta, salvo diverso termine stabilito dalla legge o dalle parti.
La «scoperta» non coincide necessariamente con il primo segnale esteriore. La giurisprudenza richiamata nella decisione individua il momento iniziale del termine quando il soggetto ha acquisito una conoscenza obiettiva e completa del vizio. Se il difetto emerge gradualmente, il termine decorre da quando la sua natura e consistenza possono ritenersi effettivamente comprese.
Nel caso di Velletri, la semplice comparsa degli avvallamenti non è stata considerata sufficiente per far decorrere automaticamente la decadenza. Il dato decisivo è stato il successivo accertamento tecnico, che aveva permesso di individuare la composizione del sottofondo e la causa strutturale della cedevolezza.
Denuncia tempestiva e prescrizione sono problemi distinti
L’art. 1495 c.c. contiene sia una regola di decadenza sia una regola di prescrizione. Occorre tenerle separate: il termine breve di denuncia riguarda la tempestività della comunicazione del vizio; la prescrizione riguarda invece il periodo entro il quale il diritto di garanzia deve essere esercitato.
Per questo la ricostruzione cronologica deve indicare almeno consegna del bene, manifestazione dei primi sintomi, data delle indagini tecniche, acquisizione della conoscenza effettiva del vizio, denuncia al venditore ed eventuali iniziative giudiziarie. Una difesa che confonda questi momenti rischia di applicare il termine a una data giuridicamente non pertinente.
I rimedi dell’acquirente: riduzione del prezzo e risoluzione
L’art. 1492 c.c. disciplina i principali rimedi edilizi: il compratore può domandare la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo, secondo i presupposti previsti dalla norma. L’art. 1493 c.c. regola poi gli effetti restitutori della risoluzione.
Nel leasing occorre però coordinare questi rimedi con la particolare struttura dell’operazione. Se la vendita intercorre tra fornitore e concedente, una domanda che incida direttamente sulla vendita non coincide con il risarcimento del danno proprio dell’utilizzatore. È qui che assumono rilievo le clausole di trasferimento delle azioni e i principi elaborati dalle Sezioni Unite.
Il risarcimento del danno ex art. 1494 c.c.
L’art. 1494 c.c. stabilisce che il venditore è tenuto a risarcire il danno derivato dai vizi della cosa se non prova di avere ignorato senza colpa i difetti. La norma contiene quindi una regola particolarmente importante sul piano probatorio.
Una volta accertata l’esistenza di vizi non facilmente riconoscibili, non basta al venditore affermare di non averne avuto conoscenza. Per sottrarsi alla responsabilità risarcitoria deve dimostrare che l’ignoranza era incolpevole. La sentenza di Velletri richiama espressamente questo principio e ritiene non superata la presunzione nel caso concreto.
Danno risarcibile: non basta provare il vizio
L’esistenza del vizio non determina automaticamente il riconoscimento di qualsiasi somma richiesta. Il danno deve essere causalmente collegato al difetto e deve essere provato nella sua consistenza. Il criterio generale dell’art. 1223 c.c. limita il risarcimento alla perdita subita e al mancato guadagno che siano conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento.
Nel caso esaminato il Tribunale ha accolto la stima tecnica limitatamente ai costi necessari per il ripristino della parte effettivamente interessata dalla deformazione, senza riconoscere automaticamente il costo di rifacimento dell’intero piazzale. La decisione mostra come la CTU possa determinare non soltanto l’esistenza del vizio, ma anche l’estensione tecnicamente necessaria dell’intervento.
Niente danni in re ipsa
La pronuncia non riconosce ulteriori pregiudizi soltanto perché il bene era viziato. Il danno ulteriore deve essere allegato e dimostrato. Non è sufficiente utilizzare formule come perdita di funzionalità, fermo dell’attività o danno commerciale senza indicare in che modo il difetto abbia prodotto concretamente quel pregiudizio.
La regola si collega all’art. 2697 c.c.: chi domanda il risarcimento deve provare i fatti costitutivi del danno, mentre il venditore, per liberarsi dalla responsabilità speciale dell’art. 1494 c.c., deve fornire la prova dell’ignoranza senza colpa.
Il ruolo decisivo dell’accertamento tecnico preventivo
Prima del giudizio era stato svolto un accertamento tecnico preventivo. L’art. 696 c.p.c. consente di anticipare l’accertamento tecnico quando vi sia l’esigenza di verificare lo stato di luoghi o cose prima che esso muti o venga alterato.
In controversie come questa l’ATP è particolarmente utile perché consente di documentare il bene prima delle opere di ripristino, effettuare saggi e carotaggi, ricostruire il sottofondo, distinguere cause strutturali da semplice usura e stimare gli interventi necessari. La prova tecnica diventa così parte della ricostruzione causale, non un semplice preventivo di spesa.
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