La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 6039 del 17 marzo 2026, affronta una questione molto concreta nella vita condominiale: fino a che punto un diritto convenzionale di accesso o di mero calpestio su un lastrico solare può incidere sulla proprietà delle strutture sottostanti e consentire trasformazioni edilizie? La risposta della Suprema Corte impone di distinguere con precisione tra facoltà di uso e diritto di proprietà. Una previsione che consente di camminare sul lastrico per finalità di cura e conservazione non attribuisce, per ciò solo, un diritto dominicale sul bene e non legittima automaticamente la trasformazione del sottotetto comune in una terrazza a servizio esclusivo.
IL PROBLEMA GIURIDICO AFFRONTATO
Spazio pubblicitario
Le controversie sui lastrici solari e sui sottotetti nascono spesso dalla sovrapposizione di piani diversi. Da un lato vi sono i titoli di acquisto e il regolamento contrattuale; dall’altro la funzione materiale delle parti dell’edificio e la presunzione di comunione prevista dall’articolo 1117 del codice civile. A complicare il quadro possono esserci clausole che attribuiscono a un condomino particolari facoltà di accesso o utilizzazione.
L’ordinanza n. 6039/2026 chiarisce che una simile clausola deve essere interpretata per ciò che effettivamente attribuisce. Se il titolo riconosce soltanto il diritto di “mero calpestio” del lastrico, finalizzato alla sua cura e conservazione, non si può trasformare quella facoltà in un diritto di proprietà esclusiva. Il contenuto del diritto resta quello risultante dal titolo.
IL MERO CALPESTIO NON EQUIVALE ALLA PROPRIETÀ
Il passaggio centrale della decisione riguarda la natura del diritto convenzionale. La Cassazione esclude che il mero calpestio, quando è funzionale alla manutenzione e conservazione del lastrico, abbia natura dominicale. In altri termini, poter accedere e camminare su una superficie per determinate finalità non significa esserne proprietari.
La distinzione ha conseguenze importanti. Il proprietario può esercitare sul bene le facoltà riconosciute dall’ordinamento entro i limiti previsti dalla legge; il titolare di una facoltà più circoscritta deve invece rispettare il perimetro stabilito dal titolo. Non è quindi corretto ricavare da un diritto limitato una disponibilità piena del bene.
LA TRASFORMAZIONE DEL SOTTOTETTO IN TERRAZZA
Secondo il principio richiamato dalla Suprema Corte, il diritto di mero calpestio non consente la trasformazione dei sottotetti in terrazza a livello quando il sottotetto resta di proprietà comune. Un intervento di questo tipo non costituisce una semplice modalità di esercizio del diritto di accesso: incide sulla struttura e sulla destinazione di una parte dell’edificio e può determinare un’utilizzazione esclusiva incompatibile con la condominialità.
È quindi necessario verificare preliminarmente chi sia proprietario del sottotetto e quale sia il contenuto esatto dei diritti attribuiti dai titoli. La presenza di un accesso dall’unità immobiliare di un singolo condomino, da sola, non risolve il problema della titolarità.
LA PRESUNZIONE DI COMUNIONE DELL’ARTICOLO 1117 C.C.
L’articolo 1117 c.c. individua una serie di beni che, in mancanza di titolo contrario, si presumono comuni quando sono destinati all’uso comune o al servizio dell’edificio. La Cassazione ribadisce che, per stabilire se tale presunzione sia stata superata, non basta guardare alla situazione attuale o alle modifiche intervenute nel tempo.
Spazio pubblicitario
Occorre individuare il titolo originario che ha determinato la nascita del condominio. È in quel momento che si deve verificare se una parte dell’edificio sia rimasta comune oppure sia stata riservata in proprietà esclusiva.
PERCHÉ CONTA IL PRIMO ATTO DI TRASFERIMENTO
La Suprema Corte indica come riferimento l’atto costitutivo del condominio e, in particolare, il primo atto con cui l’originario proprietario unico trasferisce una singola unità immobiliare a un altro soggetto. È quel trasferimento che determina la separazione delle proprietà e fa sorgere il condominio.
Se in tale atto una determinata parte dell’edificio viene chiaramente riservata a uno dei contraenti, la presunzione di comunione può essere superata. Se invece manca un titolo contrario idoneo, la natura comune del bene non può essere esclusa sulla base di elementi successivi o di un uso di fatto consolidato.
IL TITOLO CONTRARIO DEVE ESSERE CHIARO
La nozione di “titolo contrario” è decisiva. Non ogni riferimento contenuto in un contratto è sufficiente a escludere la condominialità. Il titolo deve esprimere in modo adeguato la volontà di attribuire la proprietà esclusiva della parte dell’edificio.
Per questo, nelle controversie immobiliari, è spesso indispensabile ricostruire la sequenza dei trasferimenti e leggere integralmente gli atti, comprese planimetrie, allegati e regolamenti richiamati. Una formula che disciplina l’uso non coincide necessariamente con una clausola che trasferisce o riserva la proprietà.
USO ESCLUSIVO E PROPRIETÀ ESCLUSIVA NON SONO SINONIMI
Uno degli errori più frequenti consiste nel sovrapporre uso esclusivo e proprietà esclusiva. Anche quando un bene è materialmente utilizzato soltanto da un condomino, ciò non significa automaticamente che quel condomino ne sia proprietario. L’assetto proprietario deriva dai titoli e dalle regole sulla comunione, non dalla sola modalità pratica con cui il bene è stato utilizzato.
La pronuncia n. 6039/2026 è particolarmente utile proprio perché richiama questa distinzione. Un diritto di calpestio può attribuire una facoltà concreta senza modificare la titolarità del bene sottostante o delle strutture connesse.
Spazio pubblicitario
