Il caso: una cooperativa chiede 18 mensilità dopo la finita locazione
Il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 8965 del 29 maggio 2026, ha esaminato la domanda proposta da una cooperativa conduttrice di un immobile ad uso non abitativo che, dopo la cessazione del rapporto per finita locazione e il conseguente ordine di rilascio, chiedeva alla locatrice il pagamento dell’indennità per perdita dell’avviamento commerciale prevista dall’art. 34 della legge n. 392 del 1978. La richiesta era pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone corrisposto. Il punto decisivo, tuttavia, non era la mera esistenza di una locazione commerciale in senso contrattuale, ma la prova che nei locali fosse stata effettivamente esercitata un’attività rientrante tra quelle protette dalla disciplina sull’avviamento e caratterizzata da contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
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La locatrice contestava proprio questo presupposto. Secondo la difesa della proprietaria, il contratto non dimostrava lo svolgimento di un’attività aperta direttamente al pubblico e, soprattutto, lo statuto della cooperativa conduttrice escludeva la possibilità di esercitare attività commerciale in senso proprio. Il Tribunale ha quindi dovuto verificare non ciò che la conduttrice dichiarava di avere fatto, ma ciò che risultava concretamente provato dai documenti prodotti e dal quadro negoziale e statutario. È su questa verifica che la domanda è stata respinta: la cooperativa non ha dimostrato il requisito essenziale del contatto diretto con il pubblico richiesto dalla legge per ottenere l’indennità.
L’indennità di avviamento non spetta per il solo fatto che il locale sia “commerciale”
L’art. 34 L. 392/1978 riconosce al conduttore di immobili adibiti alle attività indicate dall’art. 27, nei casi previsti dalla legge, un’indennità pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere la misura è pari a ventuno mensilità. La disciplina, però, non tutela qualsiasi locazione non abitativa. È necessario che l’attività concretamente svolta appartenga a quelle per le quali la localizzazione dell’impresa e il rapporto con la clientela costituiscono una componente dell’avviamento suscettibile di essere compromessa dalla perdita dei locali. Il presupposto sostanziale è quindi la presenza di una clientela o utenza che accede al luogo in ragione dell’attività ivi esercitata.
Questo spiega perché la qualificazione formale del contratto non è sufficiente. Un contratto può essere denominato “locazione commerciale”, può avere durata 6+6 e può riguardare un immobile classificato per uso diverso dall’abitativo, ma ciò non determina automaticamente il diritto alle diciotto mensilità. Il giudice deve accertare quale attività sia stata realmente esercitata e in che modo essa si rapportasse al pubblico. Il Tribunale di Napoli utilizza proprio questa distinzione: il contenitore negoziale non sostituisce la prova del contenuto economico effettivo dell’attività svolta nei locali.
Art. 35 L. 392/1978: il contatto diretto con il pubblico è il vero spartiacque
L’art. 35 L. 392/1978 esclude l’indennità quando l’immobile è destinato ad attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, nonché nelle altre ipotesi espressamente previste dalla norma. La ratio è precisa: l’indennità non compensa genericamente la perdita di una sede, ma la perdita dell’avviamento che si concentra anche nella capacità del luogo di attrarre la clientela. Se l’attività è puramente interna, organizzativa, amministrativa, di deposito, di supporto o comunque non fondata sull’accesso diretto dell’utenza, viene meno il nesso tra ubicazione dell’immobile e clientela che giustifica la tutela speciale.
Il concetto di “contatto diretto” non può essere ridotto alla possibilità occasionale che qualcuno entri nei locali. Serve un collegamento stabile e funzionale tra sede e pubblico: vendita al dettaglio, somministrazione, prestazioni rivolte direttamente alla clientela, accesso dell’utenza per acquistare beni o ricevere servizi, o altre modalità equivalenti. Se invece il locale è utilizzato come ufficio interno, sede amministrativa, deposito, centro organizzativo o luogo nel quale l’utenza non accede normalmente per fruire dell’attività, l’indennità può essere esclusa. Il giudizio è concreto e non può essere sostituito dalla sola descrizione formale dell’oggetto sociale.
Chi chiede l’indennità deve provare l’attività effettivamente svolta
L’onere di dimostrare i fatti costitutivi del diritto grava sul conduttore. Chi pretende le diciotto mensilità deve quindi provare non soltanto l’esistenza della locazione e la sua cessazione per una causa astrattamente compatibile con l’art. 34, ma anche la natura dell’attività svolta e il rapporto diretto con il pubblico. Questo aspetto è essenziale perché l’indennità non deriva da una presunzione collegata al tipo di contratto. In una controversia come quella decisa a Napoli, occorre mostrare con documenti, organizzazione concreta, modalità di accesso e caratteristiche del servizio che il locale rappresentava effettivamente un punto di incontro con utenti e consumatori.
La prova può provenire da una pluralità di elementi: autorizzazioni amministrative, visura camerale, oggetto sociale, documentazione fiscale, fotografie della struttura, insegne, materiale pubblicitario, prenotazioni, ricevute o fatture emesse al pubblico, sito internet, orari di apertura, testimonianze, flussi di clientela e modalità operative dell’attività. Nessun elemento isolato è necessariamente decisivo. Il giudice deve valutare l’insieme delle circostanze e verificare se da esse emerga una vera attività aperta al pubblico oppure un utilizzo dell’immobile privo di quel rapporto con la clientela che la legge intende tutelare.
Perché lo statuto della cooperativa ha assunto rilievo nel caso concreto
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Nel giudizio deciso dal Tribunale di Napoli la locatrice ha valorizzato anche lo statuto della cooperativa, dal quale risultava l’esclusione dello svolgimento di attività commerciale. Questo dato non significa che lo statuto, da solo, impedisca sempre e comunque di dimostrare un’attività diversa da quella formalmente descritta. Significa però che, quando la stessa documentazione organizzativa dell’ente appare incompatibile con l’attività commerciale dedotta in causa, il conduttore deve fornire una prova particolarmente chiara dell’attività concreta che assume di avere esercitato. In mancanza, la mera affermazione di avere avuto rapporti con utenti o consumatori non è sufficiente.
La decisione è quindi utile perché mostra il rapporto tra prova documentale e realtà operativa. Un ente può avere un oggetto sociale ampio o particolari limitazioni statutarie; ciò che conta è capire quale attività sia stata effettivamente svolta nell’immobile e se quella attività rientri nella protezione degli artt. 34 e 35. Ma se gli atti societari vanno in direzione opposta rispetto alla tesi sostenuta in giudizio, la parte non può ignorarli: deve spiegare e dimostrare in modo concreto perché, nonostante quel contenuto formale, nei locali esistesse una reale attività rivolta direttamente al pubblico.
La cessazione per finita locazione è compatibile con l’indennità, ma non basta
Nel caso esaminato il rapporto era cessato per finita locazione e il rilascio era stato intimato con un precedente provvedimento del Tribunale. In astratto, una cessazione non imputabile a inadempimento, disdetta o recesso del conduttore può rientrare nella previsione dell’art. 34. Ma la causa della cessazione costituisce soltanto uno dei presupposti. Resta necessario dimostrare che l’attività era una di quelle tutelate e che comportava contatti diretti con il pubblico. La sentenza evita così un equivoco frequente: finita locazione non significa automaticamente nascita del diritto all’indennità.
L’art. 34 esclude infatti il diritto quando la cessazione dipende da risoluzione per inadempimento, disdetta o recesso del conduttore o da una delle procedure concorsuali indicate dalla disciplina. Negli altri casi la cessazione può aprire la strada all’indennità, ma soltanto se ricorrono anche gli ulteriori requisiti. È quindi necessario tenere separati due piani: da un lato perché il rapporto è finito; dall’altro quale attività veniva esercitata nei locali e se essa possedeva il requisito del contatto diretto con il pubblico.
Le 18 mensilità: come si calcola la prima indennità
Quando il diritto esiste, la prima indennità è determinata dalla legge in misura pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone corrisposto per le attività ordinarie protette; per le attività alberghiere la misura è pari a ventuno mensilità. Il parametro non è il canone originario, né un valore di mercato dell’immobile, né una stima dell’avviamento elaborata da un consulente. La legge utilizza un criterio forfetario collegato all’ultimo canone. Questo rende la quantificazione relativamente semplice una volta dimostrato il diritto, ma non elimina la necessità di provare quale fosse l’ultimo canone effettivamente corrisposto.
La natura forfetaria dell’indennità è importante anche sul piano probatorio: il conduttore non deve dimostrare in modo analitico la perdita economica concreta dell’avviamento nella misura corrispondente alle diciotto mensilità. Deve però provare tutti i presupposti normativi che fanno sorgere il diritto. La difficoltà del giudizio, quindi, spesso non sta nel calcolo matematico, ma nell’accertamento dell’attività protetta, del contatto con il pubblico e della causa di cessazione del rapporto.
La seconda indennità: quando può aggiungersi un’ulteriore somma
L’art. 34 prevede anche una seconda indennità, di pari importo, qualora l’immobile venga adibito, entro un anno dalla cessazione del precedente rapporto, all’esercizio della stessa attività o di attività inclusa nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella esercitata dal conduttore uscente. Si tratta di una tutela ulteriore contro l’appropriazione dell’avviamento creato dal precedente conduttore. È distinta dalla prima indennità e presuppone fatti successivi alla cessazione, che devono essere specificamente allegati e provati.
La sentenza n. 8965/2026 riguarda la domanda relativa alla prima indennità e non costituisce, quindi, un caso di riconoscimento della seconda. La distinzione resta però fondamentale nella pratica: il conduttore che lascia i locali può avere inizialmente diritto alle diciotto mensilità e, solo successivamente, maturare anche l’ulteriore indennità se il locatore o un nuovo conduttore sfruttano nello stesso immobile un’attività identica o affine nei termini previsti dalla legge. Le due pretese hanno presupposti temporali e probatori diversi e non devono essere confuse.
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