La sentenza n. 6620/2026 della Corte di Cassazione, depositata il 19 marzo 2026, affronta una questione particolarmente rilevante per la gestione e la circolazione dei beni condominiali: che cosa accade quando un locale originariamente destinato a un servizio comune, come l’alloggio del portiere, perde stabilmente quella funzione. La Suprema Corte chiarisce che i locali indicati dall’art. 1117, comma 1, n. 2, c.c. non sono comuni per una caratteristica strutturale necessaria, ma perché sono concretamente destinati al servizio della collettività condominiale. Proprio per questo la loro condominialità può cessare non soltanto attraverso un contratto o una deliberazione formale, ma anche per effetto di una volontà univoca, persino tacita, dei condomini manifestata attraverso una pratica costante e un uso concreto incompatibile con la precedente funzione comune.
PERCHÉ L’ALLOGGIO DEL PORTIERE È UN BENE PARTICOLARE
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L’alloggio destinato al portiere appartiene a una categoria diversa rispetto a beni come scale, muri maestri o tetto, che per struttura sono normalmente necessari all’esistenza e all’uso dell’edificio. Un appartamento, un locale o una stanza possono invece avere molte destinazioni autonome. Diventano beni comuni quando, al momento della costituzione del condominio, risultano destinati in modo specifico a un servizio collettivo. Per l’alloggio del portiere, dunque, la funzione è elemento essenziale della condominialità. Questo spiega perché la cessazione stabile di quella funzione possa modificare il regime giuridico del bene.
IL MOMENTO IN CUI NASCE LA DESTINAZIONE COMUNE
La Cassazione ricorda che, per stabilire se un locale sia comune ai sensi dell’art. 1117 n. 2 c.c., occorre guardare al momento in cui il condominio si costituisce. Normalmente ciò avviene quando l’originario proprietario dell’intero edificio aliena la prima unità immobiliare a un soggetto diverso. In quella fase bisogna verificare se il locale fosse espressamente o di fatto destinato al servizio comune. Se l’alloggio era predisposto e utilizzato per il portiere, tale destinazione può fondare la sua appartenenza alla collettività dei condomini anche in mancanza di formule particolarmente elaborate nei successivi atti di vendita.
I LOCALI DELL’ARTICOLO 1117 N. 2 C.C. NON SONO COMUNI PER NATURA
La sentenza insiste su un passaggio concettuale importante. I locali contemplati dall’art. 1117 n. 2 c.c. sono beni ontologicamente suscettibili di utilizzazione autonoma. Un appartamento destinato al custode può, almeno materialmente, diventare abitazione, ufficio, deposito o essere locato a terzi. La sua natura condominiale deriva dalla destinazione funzionale impressa al momento rilevante. Perciò, a differenza delle parti strutturali indispensabili, il venir meno della funzione comune può assumere un significato giuridico decisivo e deve essere valutato sulla base della concreta volontà e condotta dei partecipanti.
COME PUÒ CESSARE LA DESTINAZIONE ALL’USO COMUNE
Secondo la Cassazione, la destinazione comune può cessare in più modi. Può essere modificata mediante contratto; può intervenire una deliberazione adottata secondo la disciplina dell’art. 1117-ter c.c.; può derivare dalla soppressione del servizio condominiale secondo le regole applicabili; oppure può emergere da una volontà univoca, anche tacita, dei condomini, manifestatasi attraverso un comportamento costante e un uso concreto del bene non più riconducibile al servizio originario. Non è quindi corretto affermare in modo assoluto che serva sempre una deliberazione unanime per far venir meno la condominialità di un locale di questo tipo.
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LA VOLONTÀ TACITA DEI CONDOMINI
Il profilo più interessante della pronuncia riguarda proprio la volontà tacita. La Corte ammette che il mutamento possa essere desunto da comportamenti concludenti, purché siano univoci. Non basta un episodio occasionale o una temporanea mancata utilizzazione dell’alloggio del portiere. Occorre invece una pratica concreta e costante dalla quale emerga che i condomini hanno definitivamente abbandonato la destinazione a servizio comune. La prova deve quindi riguardare durata, continuità e significato dell’uso impresso al locale, non una semplice situazione momentanea.
LA SOPPRESSIONE DEL SERVIZIO DI PORTIERATO
Uno degli indici più significativi può essere la soppressione definitiva del servizio di portierato. Se il condominio decide di non avvalersi più del portiere e, per un lungo periodo, utilizza l’ex alloggio in modo del tutto diverso, può porsi il problema della cessazione della precedente destinazione funzionale. Tuttavia la sola cessazione del rapporto con un singolo portiere non è necessariamente sufficiente: potrebbe trattarsi di una scelta temporanea o il locale potrebbe essere conservato proprio per una futura riattivazione del servizio. Anche qui è indispensabile valutare la volontà complessiva dei condomini e la concreta gestione del bene.
PERCHÉ LA CORTE D’APPELLO È STATA CENSURATA
Nel caso esaminato, i giudici di merito avevano attribuito valore decisivo al regolamento condominiale e ai titoli che qualificavano il locale come alloggio del portiere, ritenendo che un semplice mutamento dell’utilizzazione non potesse modificare la natura condominiale e che occorresse una decisione unanime. La Cassazione ha ritenuto questa impostazione troppo rigida. Il giudice avrebbe dovuto verificare se, nel tempo, fosse intervenuta una volontà univoca dei condomini di cessare quella destinazione, desumibile anche dalla pratica costante e dall’uso concreto effettivamente impresso all’immobile.
COSA SUCCEDE DOPO LA CESSAZIONE DELLA CONDOMINIALITÀ
La conseguenza è particolarmente importante. Quando un bene appartenente alla categoria dell’art. 1117 n. 2 c.c. cessa di essere destinato al servizio condominiale secondo i criteri indicati dalla Corte, trova applicazione la disciplina della comunione ordinaria prevista dagli artt. 1100 e seguenti c.c. Cambia dunque il regime del bene. Non opera più nello stesso modo il principio di accessorietà tra parte comune e proprietà esclusiva e le quote possono essere considerate secondo le regole proprie della comunione.
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