L’ordinanza n. 22035/2026 della Corte di Cassazione, depositata il 27 giugno 2026, affronta il rapporto tra disciplina delle distanze dalle vedute e struttura del condominio, distinguendo con precisione le opere già esistenti quando il condominio nasce da quelle realizzate successivamente. La distinzione è decisiva perché cambia il fondamento della tutela: le aperture e le vedute predisposte dall’originario unico proprietario possono dare luogo, al momento del frazionamento dell’edificio, a rapporti assimilabili alla servitù costituita per destinazione del padre di famiglia; al contrario, le costruzioni nuove eseguite da un condomino dopo la costituzione del condominio restano soggette alle regole sulle distanze, compreso l’art. 907 c.c. La pronuncia offre quindi un criterio pratico per affrontare liti su terrazze, balconi, finestre e nuove costruzioni all’interno dello stesso fabbricato.
IL PROBLEMA DELLE VEDUTE TRA UNITÀ DELLO STESSO EDIFICIO
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Nei condomini è frequente che una terrazza, un balcone o una finestra appartenenti a un’unità immobiliare si affaccino su spazi che, in seguito, vengono interessati da nuove costruzioni di un altro condomino. In questi casi si pone il problema di stabilire se trovino applicazione le distanze previste dal codice civile e, soprattutto, quale titolo debba dimostrare chi chiede la rimozione o l’arretramento dell’opera. La Cassazione chiarisce che non è possibile rispondere in modo uniforme senza ricostruire la sequenza temporale: occorre sapere se la veduta esisteva già prima della nascita del condominio e se la costruzione contestata sia invece successiva.
LA NASCITA DEL CONDOMINIO COME MOMENTO DECISIVO
Quando un edificio appartiene a un unico proprietario, non esistono rapporti di servitù tra porzioni dello stesso bene, perché nessuno può avere una servitù sul proprio fondo. La situazione cambia quando l’originario proprietario vende la prima unità immobiliare e il fabbricato viene frazionato tra più titolari. In quel momento le opere visibili e permanenti predisposte dal proprietario unico possono assumere rilievo come segni di un rapporto di servizio tra le diverse porzioni. La Cassazione collega questa situazione alla disciplina della destinazione del padre di famiglia, prevista dall’art. 1062 c.c., che consente la costituzione della servitù quando, al momento della separazione dei fondi, esistano opere idonee a manifestarne l’esercizio.
LE OPERE PREESISTENTI AL CONDOMINIO
Se una terrazza o un’apertura destinata alla veduta era già presente quando il fabbricato apparteneva a un unico proprietario e permane al momento del frazionamento, il nuovo assetto proprietario deve essere letto tenendo conto di quella configurazione. Secondo la Cassazione, in simili ipotesi il proprietario dell’unità dalla quale si esercita la veduta non è necessariamente tenuto a produrre un ulteriore contratto costitutivo di servitù. La stessa configurazione predisposta dall’originario proprietario, se possiede i requisiti di apparenza e permanenza, può costituire il presupposto del diritto. Il titolo di acquisto dell’unità e la situazione materiale esistente al momento della costituzione del condominio diventano quindi elementi centrali della prova.
LA DESTINAZIONE DEL PADRE DI FAMIGLIA
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L’art. 1062 c.c. disciplina una modalità particolare di costituzione delle servitù. Essa opera quando due fondi, in precedenza appartenenti allo stesso proprietario, vengono separati e sono presenti opere visibili e permanenti che dimostrano il rapporto di servizio tra essi. Applicato al condominio, il principio consente di valorizzare la conformazione originaria dell’edificio: una veduta realizzata quando tutto il fabbricato apparteneva a un solo soggetto può diventare, con il successivo frazionamento, una situazione giuridica opponibile al proprietario della porzione che ne risulta gravata. Non occorre quindi immaginare un contratto di servitù stipulato tra soggetti che, prima della vendita, non esistevano come proprietari distinti.
LE COSTRUZIONI REALIZZATE DOPO LA COSTITUZIONE DEL CONDOMINIO
Diverso è il caso dell’opera realizzata successivamente. Una volta che le unità appartengono a proprietari differenti, ciascun condomino deve rispettare i diritti degli altri, comprese le distanze stabilite dalla legge. La Cassazione afferma che la costruzione eseguita all’interno di una proprietà esclusiva dopo la nascita del condominio resta soggetta all’art. 907 c.c. quando interferisce con una veduta tutelata. Il fatto che entrambi i fondi facciano parte dello stesso edificio non elimina automaticamente l’applicazione delle norme sulle distanze. Occorre valutare la compatibilità dell’opera con la situazione giuridica già consolidata.
COSA PREVEDE L’ARTICOLO 907 DEL CODICE CIVILE
L’art. 907 c.c. protegge chi esercita una veduta diretta imponendo una distanza minima alle costruzioni realizzate sul fondo vicino. La norma mira a evitare che una nuova costruzione renda sostanzialmente inutile o eccessivamente sacrificato il diritto di affaccio già esistente. Nel contesto condominiale la sua applicazione richiede coordinamento con le peculiarità dell’edificio, ma la Cassazione conferma che essa continua a operare quando la costruzione sia successiva e incida su una veduta già tutelata. Non basta invocare genericamente la disciplina del condominio per sottrarsi ai limiti posti dalle norme sui rapporti tra proprietà confinanti.
IL TITOLO DEL PROPRIETARIO CHE ESERCITA LA VEDUTA
Un passaggio rilevante dell’ordinanza riguarda la prova. Quando la terrazza o l’apertura dalla quale si esercita la veduta era stata predisposta dall’originario proprietario unico e la sua esistenza precedeva il frazionamento, il condomino che agisce non deve necessariamente esibire un titolo costitutivo separato. È sufficiente dimostrare la titolarità dell’unità e la preesistenza delle opere che rendono riconoscibile l’esercizio della veduta. La servitù può infatti derivare dalla destinazione del padre di famiglia. Questo principio impedisce che venga richiesto un documento negoziale che, per la stessa dinamica storica dell’edificio, potrebbe non essere mai stato stipulato.
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