Il principio affermato dalla Corte d’Appello di Genova
La sentenza n. 50/2026 della Corte d’Appello di Genova affronta un tema centrale nelle locazioni commerciali: il diniego di rinnovo alla prima scadenza quando il locatore dichiara di voler destinare l’immobile a una propria attività. Il principio è importante perché distingue la serietà dell’intento dalla necessità di dimostrare già al momento della disdetta il possesso di ogni autorizzazione amministrativa necessaria per l’attività futura.
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La Corte chiarisce che, ai fini dell’art. 29 della legge n. 392/1978, il locatore deve specificare in modo concreto l’attività che intende svolgere, ma non deve necessariamente dimostrare di avere già ottenuto le licenze o autorizzazioni che potranno essere richieste successivamente. La verifica decisiva riguarda infatti la concreta attuazione dell’intento dopo il rilascio dell’immobile.
Perché la specificazione dell’attività è decisiva
Il diniego di rinnovo alla prima scadenza non può essere generico. Il conduttore deve poter comprendere quale uso il locatore intende fare dell’immobile e deve poter verificare, in un momento successivo, se quell’intenzione sia stata effettivamente realizzata. Una motivazione vaga o meramente apparente può diventare terreno di contestazione.
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La pronuncia offre quindi un criterio pratico: non si pretende la prova anticipata di tutti i passaggi amministrativi futuri, ma si richiede una dichiarazione sufficientemente precisa e seria. Per il locatore è fondamentale predisporre una comunicazione coerente e documentabile; per il conduttore è importante conservare la disdetta e monitorare l’uso successivo del bene.
Migliorie e addizioni eseguite dal conduttore
La decisione affronta anche il tema delle migliorie. Se il contratto stabilisce che gli interventi migliorativi o le addizioni restano a carico del conduttore senza diritto a compenso, tale pattuizione può escludere pretese restitutorie o indennitarie alla cessazione del rapporto. Questo rende decisiva la lettura del contratto prima di sostenere spese rilevanti sull’immobile.
Nelle locazioni commerciali è frequente che il conduttore investa somme consistenti per adeguare i locali all’attività. Prima di effettuare i lavori è quindi necessario verificare chi sopporterà definitivamente il costo e se siano previste clausole di rimborso, compensazione o rinuncia. In assenza di una disciplina chiara, il contenzioso può riguardare tanto il valore delle opere quanto la loro effettiva utilità per il proprietario.
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