La morosità condominiale incide sulla gestione quotidiana dell’edificio: fornitori, manutenzioni, utenze e lavori deliberati devono essere pagati anche quando uno o più partecipanti non versano le proprie quote. L’ordinamento attribuisce all’amministratore strumenti incisivi per la riscossione, ma impone anche regole precise sulla formazione del credito, sulla ripartizione delle spese e sui rapporti con i creditori del condominio.
Da dove nasce il credito del condominio
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La base della contribuzione è l’art. 1123 c.c.: le spese necessarie per conservazione e godimento delle parti comuni, servizi nell’interesse comune e innovazioni deliberate sono sostenute in proporzione al valore della proprietà, salvo diversa convenzione. Per beni o impianti destinati a servire i condomini in misura diversa operano criteri proporzionati all’uso.
La morosità non può quindi essere valutata senza verificare delibera, rendiconto, preventivo e stato di ripartizione. Un importo richiesto al condomino deve essere riconducibile a una voce approvata e a un criterio di riparto applicabile al caso concreto.
Il ruolo dell’amministratore
L’art. 1130 c.c. attribuisce all’amministratore compiti di esecuzione delle deliberazioni, riscossione dei contributi ed erogazione delle spese necessarie alla manutenzione ordinaria e ai servizi comuni. La riscossione non è quindi un’attività accessoria: è parte della funzione gestoria.
L’art. 1131 c.c. disciplina la rappresentanza del condominio. Nei limiti delle attribuzioni stabilite dalla legge o dei maggiori poteri conferiti dal regolamento o dall’assemblea, l’amministratore rappresenta i partecipanti e può agire in giudizio.
Il decreto ingiuntivo per le quote condominiali
L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile consente all’amministratore, sulla base dello stato di ripartizione approvato dall’assemblea, di ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante opposizione. È uno strumento particolarmente efficace perché riduce i tempi necessari per munirsi di un titolo esecutivo.
Il procedimento monitorio è regolato dagli artt. 633 e seguenti c.p.c. La particolarità condominiale riguarda la base documentale e l’immediata esecutorietà prevista dalla disciplina speciale. Ciò non elimina il diritto del condomino di proporre opposizione, ma consente al condominio di agire esecutivamente nei limiti di legge.
Serve una preventiva autorizzazione dell’assemblea?
Per la riscossione dei contributi rientrante nelle attribuzioni dell’amministratore non è necessaria una specifica autorizzazione assembleare a ogni azione. La legge attribuisce direttamente il potere di procedere. Resta naturalmente necessario che il credito azionato trovi fondamento nella documentazione condominiale e nel riparto applicabile.
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Il termine per attivare la riscossione
La disciplina dell’amministratore prevede un dovere di attivazione tempestiva per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati, salvo dispensa dell’assemblea. La gestione non dovrebbe quindi lasciare accumulare per anni posizioni morose senza una ragione documentata, perché l’inerzia può compromettere la liquidità del condominio e aggravare il carico sugli altri partecipanti.
Sollecito e messa in mora
Un sollecito scritto è utile per quantificare la posizione, indicare le scadenze e consentire al condomino di segnalare errori. Quando ricorrono i presupposti, la costituzione in mora produce gli effetti previsti dall’art. 1219 c.c.. Non bisogna però confondere il sollecito con un requisito sempre necessario per chiedere il decreto ingiuntivo condominiale: la disciplina speciale consente l’azione sulla base dello stato di ripartizione approvato.
Opposizione al decreto ingiuntivo
Il condomino può proporre opposizione ai sensi dell’art. 645 c.p.c.. In quella sede assumono rilievo la natura delle contestazioni, la validità ed efficacia delle deliberazioni, l’avvenuto pagamento e la corretta imputazione delle somme. Non ogni contestazione consente però di rimettere in discussione indefinitamente deliberazioni non impugnate nei termini.
Delibera assembleare e impugnazione
L’art. 1137 c.c. disciplina l’impugnazione delle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento. Il rapporto tra opposizione a decreto ingiuntivo e contestazione della delibera richiede particolare attenzione: occorre distinguere nullità, annullabilità e questioni che attengono invece alla mera esistenza o estinzione del credito.
Esecuzione forzata contro il condomino moroso
Se il credito resta insoluto e il condominio dispone di titolo esecutivo, può procedere secondo le regole dell’esecuzione forzata. Il percorso può riguardare conto corrente, stipendio o pensione nei limiti di legge, crediti verso terzi e beni immobili. La scelta deve essere proporzionata e fondata su informazioni attendibili sulla situazione patrimoniale del debitore.
Prima dell’esecuzione occorre notificare il titolo quando richiesto e l’atto di precetto disciplinato dall’art. 480 c.p.c.. Il precetto intima il pagamento entro il termine di legge, con avvertimento che in difetto si procederà a esecuzione forzata.
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