La sentenza n. 6624/2026 della Corte di Cassazione, depositata il 19 marzo 2026, affronta una questione molto concreta nella vita condominiale: può un singolo condomino realizzare a proprie spese un’opera sulle parti comuni, come un ascensore o le modifiche necessarie per raggiungerlo, anche quando l’assemblea non abbia approvato la proposta? La Suprema Corte distingue le innovazioni che comportano una spesa comune, disciplinate dall’art. 1120 c.c., dalle modificazioni che un partecipante realizza interamente a proprie spese per migliorare il godimento della cosa comune. In quest’ultima ipotesi trova applicazione l’art. 1102 c.c., purché non sia alterata la destinazione del bene e non sia impedito agli altri condomini di farne pari uso secondo il loro diritto.
IL CASO DA CUI NASCE LA CONTROVERSIA
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La vicenda riguardava la richiesta di un condomino di eseguire alcune opere su parti comuni per raggiungere una diversa scala dell’edificio e utilizzare un ascensore già installato a spese di alcuni partecipanti. L’intervento comprendeva modifiche a una finestra sul muro perimetrale e la realizzazione di una passerella appoggiata alla parete condominiale. L’assemblea aveva negato l’autorizzazione. Il condomino aveva quindi impugnato la deliberazione e chiesto anche l’accertamento del proprio diritto a realizzare le opere. Il percorso giudiziario ha portato la Cassazione a chiarire l’autonomia tra impugnazione della delibera e azione diretta all’accertamento del diritto individuale.
ARTICOLO 1120 E ARTICOLO 1102 C.C.: DUE PIANI DIVERSI
L’art. 1120 c.c. disciplina le innovazioni deliberate dall’assemblea e destinate, in linea generale, a produrre effetti economici sull’intera collettività condominiale. Quando invece la spesa è sostenuta integralmente da un singolo partecipante, la questione può ricadere nell’art. 1102 c.c. Quest’ultima norma consente a ciascun condomino di servirsi della cosa comune e di apportarvi, a proprie spese, le modificazioni necessarie per il migliore godimento, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso. La differenza è quindi sostanziale: non ogni opera nuova richiede necessariamente una deliberazione di innovazione ai sensi dell’art. 1120.
L’ASCENSORE PUÒ ESSERE INSTALLATO A SPESE DI UNO O PIÙ CONDOMINI
La Cassazione ribadisce che, se sono rispettati i limiti dell’art. 1102 c.c., il singolo condomino può installare a proprie spese un ascensore nella tromba delle scale e metterlo a disposizione anche degli altri partecipanti. Il punto non è soltanto economico. È necessario che l’opera sia compatibile con la destinazione della parte comune e che non privi gli altri della possibilità di utilizzarla secondo il loro diritto. Quando tali presupposti sussistono, la mancata approvazione assembleare non esaurisce necessariamente il diritto del singolo.
LA DELIBERA NEGATIVA NON CHIUDE LA QUESTIONE
Uno dei principi più utili della sentenza riguarda il rapporto tra la delibera assembleare e il diritto sostanziale del condomino. Se l’assemblea respinge la proposta, il partecipante può comunque chiedere al giudice di accertare se l’intervento sia consentito dall’art. 1102 c.c. La domanda di accertamento ha una propria autonomia rispetto all’impugnazione della delibera. Ciò significa che la controversia non si esaurisce nel verificare se il verbale sia valido o invalido: il giudice può essere chiamato a stabilire direttamente se il condomino possieda il diritto di eseguire l’opera a proprie spese.
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IL LIMITE DELLA DESTINAZIONE DELLA COSA COMUNE
Il primo limite posto dall’art. 1102 c.c. è il divieto di alterare la destinazione della cosa comune. L’intervento non deve trasformare il bene in modo incompatibile con la funzione che esso svolge per il condominio. Per esempio, l’utilizzo di una porzione della tromba delle scale per installare un ascensore deve essere valutato considerando la funzione di collegamento e accesso che quello spazio mantiene per tutti. La compatibilità non può essere stabilita in astratto: servono una verifica tecnica del progetto e un confronto con la situazione concreta dell’edificio.
IL PARI USO DEGLI ALTRI CONDOMINI
Il secondo limite è il rispetto del pari uso. La formula non significa che tutti debbano utilizzare la cosa comune nello stesso momento e nello stesso identico modo. Richiede invece che l’intervento di un condomino non renda impossibile o ingiustificatamente più difficile agli altri esercitare le facoltà compatibili con il loro diritto. Nel caso di un ascensore, rilevano ingombri, accessibilità, sicurezza, fruibilità delle scale e possibilità per gli altri partecipanti di beneficiare dell’impianto secondo le condizioni applicabili.
IL FATTO CHE LA SPESA SIA PRIVATA CAMBIA IL REGIME
Quando l’assemblea approva un’innovazione destinata a essere finanziata da tutti, entrano in gioco le maggioranze e le regole dell’art. 1120 c.c. Se invece un singolo assume interamente il costo dell’opera, la Cassazione richiama la disciplina generale dell’art. 1102. Questo non significa che ogni intervento privato sia automaticamente legittimo. Significa, piuttosto, che il parametro di giudizio non è la preventiva approvazione della spesa collettiva, ma la compatibilità della modifica con i diritti concorrenti sulle parti comuni.
L’AZIONE DI ACCERTAMENTO È AUTONOMA
La Suprema Corte censura l’idea secondo cui l’annullamento o la sorte della delibera assorbirebbe automaticamente ogni altra domanda. Il condomino può avere un interesse ulteriore e distinto: ottenere una pronuncia che accerti il proprio diritto sostanziale a eseguire l’opera. Tale accertamento è particolarmente importante quando vi sia un conflitto stabile con altri partecipanti e il semplice annullamento della delibera non chiarisca se l’intervento possa concretamente essere realizzato. Una decisione sul diritto evita che la questione venga nuovamente rimessa alla sola dinamica assembleare.
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