L’amministratore di condominio può chiedere in giudizio la demolizione di una sopraelevazione realizzata in violazione del regolamento anche senza una preventiva autorizzazione dell’assemblea, ma non può agire o proseguire la causa contro una volontà assembleare espressamente contraria. È il punto centrale della sentenza della Corte di Cassazione n. 12742 del 5 maggio 2026, che chiarisce il rapporto tra i poteri conservativi dell’amministratore, la competenza dell’assemblea e i limiti derivanti dal regolamento contrattuale. La pronuncia è rilevante anche perché ribadisce che la regolarità urbanistica dell’opera non basta a renderla lecita nei rapporti tra privati quando esiste un divieto condominiale.
L’AMMINISTRATORE PUÒ AGIRE ANCHE SENZA UNA DELIBERA PREVENTIVA
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La sentenza n. 12742/2026 affronta un problema molto concreto: fino a che punto l’amministratore di condominio può promuovere una causa per ottenere la demolizione di un’opera realizzata da un condomino in violazione del regolamento. La Corte di Cassazione conferma che, quando l’iniziativa mira a conservare i diritti inerenti alle parti comuni e a far rispettare un divieto regolamentare, l’amministratore può essere legittimato ad agire senza una preventiva autorizzazione dell’assemblea. La base normativa è l’articolo 1130, n. 4, del codice civile, che gli attribuisce il compito di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio. Nel caso esaminato, la controversia riguardava un manufatto realizzato sulla terrazza di copertura da una proprietaria dell’ultimo piano, nonostante il regolamento contrattuale vietasse la sopraelevazione sulle terrazze, comprese quelle in uso esclusivo.
IL CASO DECISO DALLA CORTE
La vicenda era iniziata con una domanda proposta dal condominio contro una condomina che aveva costruito un manufatto sulla terrazza di copertura dell’edificio. Il Tribunale aveva ritenuto violato il regolamento contrattuale e aveva disposto la demolizione con ripristino dello stato dei luoghi. In appello, la Corte territoriale aveva distinto due profili: da un lato aveva escluso la legittimazione del condominio, in assenza della necessaria autorizzazione assembleare, per la domanda di accertamento della proprietà e dei diritti di uso sulla terrazza, qualificata come azione reale e petitoria; dall’altro aveva invece confermato la demolizione, ritenendo che l’amministratore potesse agire autonomamente per ottenere il rispetto del regolamento condominiale. La proprietaria ha quindi proposto ricorso in Cassazione, contestando anche questo secondo punto e sostenendo che la tutela della servitù derivante dal divieto di sopraelevazione richiedesse comunque una specifica delibera.
ATTI CONSERVATIVI E TUTELA DELLE PARTI COMUNI
La Cassazione ribadisce che l’espressione “atti conservativi” non va intesa in senso eccessivamente ristretto. Non comprende soltanto interventi materiali urgenti o iniziative destinate a evitare il deterioramento fisico di un bene comune. Può includere anche azioni giudiziarie finalizzate a impedire che condotte del singolo condomino compromettano stabilmente diritti e interessi riferibili alla collettività condominiale. Quando il regolamento vieta determinate trasformazioni e l’opera incide sulla configurazione dell’edificio o sulle parti comuni, l’amministratore può quindi rivolgersi al giudice per far cessare la violazione. La Corte colloca in questo ambito anche la domanda di demolizione della sopraelevazione vietata, perché diretta alla conservazione della situazione tutelata dal regolamento e dei diritti connessi alle parti comuni.
IL DIVIETO DI SOPRAELEVAZIONE PUÒ AVERE NATURA REALE
Il regolamento condominiale contrattuale può contenere limitazioni che incidono sulle proprietà esclusive e assumono una portata più intensa rispetto alle normali regole di gestione. In materia di sopraelevazione, la giurisprudenza riconduce il divieto convenzionale alla figura della servitù “altius non tollendi”, cioè al vincolo che impedisce al proprietario del fondo gravato di costruire oltre un determinato limite. La sentenza n. 12742/2026 richiama questo inquadramento, ma precisa che la natura reale del diritto non esclude, di per sé, il potere dell’amministratore di promuovere l’azione diretta a far rispettare il regolamento, quando l’iniziativa rientra nella funzione conservativa che la legge gli attribuisce. Questo punto è importante perché evita di confondere la natura del diritto tutelato con la questione, diversa, della rappresentanza processuale del condominio.
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LA VOLONTÀ DELL’ASSEMBLEA RESTA PERÒ DECISIVA
Il potere autonomo dell’amministratore non è illimitato. È proprio su questo aspetto che la Cassazione accoglie alcuni motivi del ricorso. Secondo la Corte, l’assemblea dispone di una competenza generale sugli interessi del condominio e può sostituirsi all’amministratore nelle scelte relative alla gestione di diritti disponibili. Se l’assemblea ha espresso una volontà contraria all’instaurazione della lite, ha deciso di rinunciare all’azione oppure di transigere la controversia, l’amministratore non può ignorare tale decisione e proseguire come se nulla fosse. Nel caso concreto era stata dedotta l’esistenza di una precedente delibera con cui i condomini avrebbero deciso di non procedere giudizialmente. La Corte d’Appello non aveva esaminato adeguatamente questo profilo e la Cassazione ha ritenuto necessario un nuovo giudizio sul punto.
AUTONOMIA DELL’AMMINISTRATORE NON SIGNIFICA POTERE CONTRO I CONDOMINI
La distinzione elaborata dalla Suprema Corte è sottile ma molto utile nella pratica. L’amministratore non ha bisogno, in ogni caso, di ottenere prima una delibera per compiere gli atti conservativi che rientrano nei suoi poteri legali. Tuttavia, questa autonomia opera finché l’assemblea non abbia validamente esercitato la propria competenza sulla stessa questione. L’amministratore è un rappresentante del condominio e non è titolare in proprio del diritto sostanziale che tutela. Perciò non può trasformare il potere di iniziativa riconosciutogli dalla legge in un potere di contraddire una scelta espressa dai proprietari. La Cassazione sottolinea che un diverso discorso sarebbe possibile soltanto qualora l’amministratore fosse portatore di un autonomo interesse sostanziale, circostanza che non rappresenta la situazione ordinaria.
REGOLARITÀ URBANISTICA E RAPPORTI TRA PRIVATI SONO PIANI DISTINTI
La proprietaria aveva sostenuto anche che il manufatto non dovesse essere considerato illegittimo alla luce della disciplina urbanistica e delle sue caratteristiche tecniche. La Cassazione ribadisce però un principio costante: le norme urbanistiche regolano principalmente il rapporto tra il privato e la pubblica amministrazione e perseguono interessi pubblici; non eliminano né modificano automaticamente i vincoli civilistici derivanti dal regolamento condominiale o dai diritti reali tra privati. Un’opera può quindi essere assentita, sanata o non rilevante sotto un determinato profilo amministrativo e restare ugualmente vietata nei rapporti tra condomini. Chi progetta un intervento sulla terrazza o sull’ultimo piano deve dunque verificare sia i titoli edilizi sia il contenuto del regolamento contrattuale, senza considerare l’uno sostitutivo dell’altro.
UN MANUFATTO “PRECARIO” PUÒ ESSERE COMUNQUE RILEVANTE
Nel giudizio era stata contestata anche la qualificazione materiale dell’opera, descritta dalla ricorrente come precaria e non produttiva di un aumento significativo di superficie o volume. I giudici di merito, sulla base degli accertamenti tecnici, avevano invece ritenuto che il manufatto fosse una costruzione destinata a permanere nel tempo e riconducibile al divieto di sopraelevazione. La Cassazione non ha sovvertito questa valutazione. Il passaggio ricorda che le etichette utilizzate dal proprietario non sono decisive: conta la consistenza effettiva dell’intervento, la sua stabilità, la funzione e il rapporto con la clausola regolamentare. Anche per questo, prima di eseguire opere su coperture e terrazze, è prudente valutare non solo la categoria urbanistica ma anche la possibile qualificazione civilistica dell’intervento.
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