La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6620 del 19 marzo 2026, affronta un tema di notevole interesse pratico per la gestione e la circolazione dei beni condominiali: che cosa accade quando un locale originariamente destinato a un servizio comune, come l’alloggio del portiere, perde stabilmente quella funzione? La questione non riguarda soltanto la qualificazione astratta del bene, ma incide sulla disciplina applicabile, sulla possibilità di trasferire le quote, sulla divisibilità e sull’eventuale scioglimento della comunione. La pronuncia valorizza in modo particolare la destinazione concreta del bene e la volontà univoca dei condomini, che può emergere anche da comportamenti costanti e non necessariamente da una formale delibera assembleare.
IL CASO: UN EX ALLOGGIO DEL PORTIERE NON PIÙ USATO PER IL SERVIZIO
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La controversia riguardava un locale che, all’interno di un edificio condominiale, era stato destinato ad alloggio del portiere. Un soggetto, già proprietario di un appartamento nel condominio, aveva conservato una quota millesimale del locale in occasione della vendita della propria unità e aveva successivamente chiesto lo scioglimento della comunione sull’ex alloggio. Secondo la sua prospettazione, il bene non svolgeva più la funzione condominiale originaria: da tempo non era utilizzato come abitazione del portiere ed era stato locato a terzi con il consenso dei condomini. Da qui la tesi secondo cui il locale, perduta la destinazione al servizio comune, dovesse essere ormai assoggettato alla disciplina della comunione ordinaria.
LE DECISIONI DI MERITO E IL PUNTO DI CONTRASTO
Il Tribunale aveva respinto la domanda e la Corte d’appello aveva confermato tale impostazione. Il giudice di secondo grado aveva attribuito rilievo al regolamento condominiale e agli atti di provenienza, ritenendo che la natura condominiale dell’alloggio non fosse venuta meno per il solo fatto del diverso utilizzo. Secondo questa lettura, per superare la precedente destinazione sarebbe stata necessaria una manifestazione formale e unanime dei condomini. La Cassazione ha ritenuto questa ricostruzione troppo rigida, perché non considera adeguatamente la particolare natura dei beni contemplati dall’articolo 1117, primo comma, n. 2, del codice civile e la funzione che la destinazione concreta svolge nella loro qualificazione.
BENI NECESSARI E BENI DESTINATI A UN SERVIZIO COMUNE
La decisione distingue implicitamente tra parti dell’edificio che sono comuni per la loro stessa struttura e funzione necessaria e locali che, pur potendo essere utilizzati anche autonomamente, diventano comuni in quanto destinati a un servizio collettivo. L’alloggio del portiere appartiene a questa seconda categoria. Un locale, infatti, può essere fisicamente separato e astrattamente idoneo a molteplici impieghi; ciò che ne fonda la condominialità, in questa ipotesi, è la specifica destinazione al servizio di tutti i condomini. Di conseguenza, l’accertamento deve concentrarsi sia sul momento in cui il condominio si è costituito sia sull’evoluzione concreta e giuridica della funzione assegnata al bene.
QUANDO NASCE LA CONDOMINIALITÀ DELL’ALLOGGIO DEL PORTIERE
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La Cassazione precisa che, per stabilire se un’unità immobiliare sia comune perché destinata ad alloggio del portiere, occorre accertare se al momento della costituzione del condominio vi fosse una destinazione espressa oppure di fatto al servizio comune. È un passaggio centrale: per beni di questo tipo, la condominialità non deriva soltanto dall’ubicazione materiale del locale, ma dalla funzione assegnata dall’originario proprietario o risultante dall’assetto concretamente instaurato quando le singole unità vengono alienate. In assenza di una chiara disciplina negoziale, assumono quindi rilievo le caratteristiche del bene, il suo impiego iniziale e il collegamento funzionale con il servizio condominiale.
LA DESTINAZIONE COMUNE PUÒ CESSARE
Il principio più rilevante della sentenza n. 6620/2026 è che la destinazione all’uso comune può venire meno. La Corte individua diverse modalità: un contratto, una deliberazione che modifichi la destinazione ai sensi dell’articolo 1117-ter c.c., la soppressione del servizio condominiale e anche una volontà univoca, persino tacita, dei condomini. Quest’ultima può risultare dalla pratica costante e dall’uso concreto impresso al bene. Non è dunque corretto affermare in termini assoluti che serva sempre una specifica decisione assembleare formale per far cessare la condominialità di un locale la cui comunanza dipendeva dalla destinazione funzionale a un determinato servizio.
LA VOLONTÀ TACITA DEI CONDOMINI DEVE ESSERE UNIVOCA
Il riferimento alla volontà tacita non significa che qualunque uso occasionale o tollerato sia sufficiente. Il comportamento deve essere univoco e stabile, cioè idoneo a rivelare che la collettività condominiale ha concretamente abbandonato la precedente funzione. Per questo, nella valutazione giudiziale diventano importanti la durata del diverso utilizzo, le modalità con cui esso è stato attuato, l’eventuale consenso dei partecipanti e la compatibilità del nuovo impiego con il permanere del servizio originario. Una locazione a terzi protratta nel tempo, ad esempio, può assumere un significato diverso da una mera utilizzazione temporanea, ma va sempre letta insieme al complesso degli elementi del caso concreto.
SOPPRESSIONE DEL SERVIZIO E DESTINO DEL LOCALE
Uno dei passaggi più utili della decisione riguarda il collegamento tra il servizio comune e il bene che lo supporta. Se il servizio di portierato viene definitivamente soppresso, il giudice deve verificare se anche la destinazione del locale sia cessata o se il bene continui a essere destinato a una diversa utilità comune. Non esiste un automatismo assoluto, perché il locale potrebbe essere riconvertito a un’altra funzione condominiale. Tuttavia, se il servizio viene meno e i condomini utilizzano stabilmente il bene in modo incompatibile con una destinazione collettiva, ciò può costituire un elemento determinante per ricostruire la volontà comune e il nuovo regime del bene.
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