L’alloggio del portiere è uno dei beni che più spesso genera dubbi nei condomìni: è sempre una parte comune? Può perdere la sua destinazione condominiale senza una delibera unanime? E, se il servizio di portierato è cessato da anni e il locale viene utilizzato in modo diverso, può un singolo partecipante chiedere lo scioglimento della comunione? La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6620/2026 del 19 marzo 2026, affronta questi interrogativi chiarendo il rapporto tra destinazione concreta del bene, presunzione di condominialità e disciplina della comunione ordinaria.
IL CASO: UN EX ALLOGGIO DEL PORTIERE NON PIÙ UTILIZZATO PER IL SERVIZIO
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La controversia riguardava un locale originariamente destinato ad alloggio del portiere. Nei giudizi di merito era stata respinta la domanda diretta a ottenere lo scioglimento della comunione, perché i giudici avevano ritenuto che il bene conservasse la natura condominiale indicata nel regolamento e negli atti di provenienza. Secondo questa impostazione, il semplice mutamento dell’utilizzo concreto non sarebbe stato sufficiente: per superare la precedente destinazione sarebbe servita una decisione unanime dei condomini. La Cassazione ha invece censurato questa lettura, precisando che per i beni contemplati dall’art. 1117, comma 1, n. 2, c.c. la destinazione al servizio comune assume un ruolo determinante.
PERCHÉ L’ALLOGGIO DEL PORTIERE È DIVERSO DALLE PARTI NECESSARIE DELL’EDIFICIO
Non tutte le parti comuni hanno la stessa natura. Alcuni beni, come strutture portanti o elementi indispensabili all’esistenza e all’uso dell’edificio, sono oggettivamente collegati alla funzione comune. Altri locali, invece, sono per loro caratteristiche suscettibili anche di un uso autonomo. L’alloggio del portiere rientra in questa seconda categoria: diventa comune quando, al momento della costituzione del condominio, viene specificamente destinato al servizio collettivo. È dunque essenziale ricostruire non soltanto la conformazione fisica del locale, ma anche la funzione che gli è stata attribuita quando l’edificio è stato frazionato in proprietà individuali.
IL MOMENTO DECISIVO È LA COSTITUZIONE DEL CONDOMINIO
La Cassazione ricorda che il giudice deve accertare se, al momento in cui l’originario proprietario ha iniziato ad alienare le singole unità e si è formato il condominio, il locale fosse stato destinato espressamente o di fatto ad alloggio del portiere. Questo accertamento serve a comprendere il titolo originario della condominialità. Il regolamento, gli atti di vendita, le planimetrie e il comportamento delle parti possono assumere rilievo. Ma l’indagine non si arresta al momento iniziale: proprio perché la comunanza del locale dipende dalla sua specifica destinazione al servizio comune, occorre verificare anche se quella funzione sia successivamente cessata.
COME PUÒ CESSARE LA DESTINAZIONE ALL’USO COMUNE
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La sentenza individua più modalità attraverso le quali la destinazione comune può venire meno. Può intervenire un contratto; può essere adottata una deliberazione di modificazione della destinazione d’uso secondo l’art. 1117-ter c.c.; può cessare il servizio condominiale con le maggioranze previste dalla legge; ma la perdita della funzione comune può emergere anche da una volontà univoca, persino tacita, dei condomini. Quest’ultima può essere desunta dalla pratica costante e dall’uso concreto impresso al bene. È un passaggio particolarmente importante: la Corte esclude che sia sempre indispensabile una formale deliberazione unanime per riconoscere che la funzione che aveva giustificato la condominialità è ormai definitivamente cessata.
LA VOLONTÀ TACITA NON È UNA SEMPLICE INERZIA
Parlare di volontà tacita non significa che basti il mancato utilizzo del locale per un breve periodo o una situazione occasionale. Occorre una condotta complessiva capace di esprimere in modo univoco il venir meno della precedente destinazione. Il giudice deve quindi valutare durata, continuità e caratteristiche dell’uso effettivo, oltre alle decisioni assunte nel tempo dai condomini. Una temporanea sospensione del servizio di portierato, ad esempio, non equivale necessariamente a una definitiva rinuncia alla funzione comune. Diverso è il caso di una soppressione stabile del servizio accompagnata da un utilizzo del locale incompatibile, per lungo tempo e con il consenso sostanziale dei partecipanti, con l’originaria destinazione.
CHE COSA ACCADE QUANDO IL BENE NON È PIÙ DESTINATO AL SERVIZIO CONDOMINIALE
Il punto più rilevante sul piano pratico è la conseguenza della cessazione della destinazione. Secondo la Cassazione, quando un bene della categoria prevista dall’art. 1117, n. 2, c.c. non è più destinato all’uso condominiale, può trovare applicazione la disciplina della comunione ordinaria prevista dagli artt. 1100 e seguenti del codice civile. Il bene non resta necessariamente vincolato per sempre alla disciplina condominiale solo perché in passato svolgeva una funzione comune. Viene meno il legame funzionale che ne giustificava il regime accessorio rispetto alle proprietà individuali.
LO SCIOGLIMENTO DELLA COMUNIONE PUÒ DIVENTARE POSSIBILE
Il passaggio alla comunione ordinaria apre una conseguenza ulteriore: ciascun partecipante può, ricorrendone i presupposti, domandarne lo scioglimento ai sensi dell’art. 1111 c.c. Nel condominio, invece, la regola dell’indivisibilità delle parti necessarie o funzionalmente comuni è molto più rigorosa. La qualificazione del bene diventa quindi decisiva. Prima di chiedere divisione, vendita o attribuzione del locale, bisogna dimostrare che la destinazione condominiale sia effettivamente cessata e che il bene non sia più governato dalla speciale relazione di accessorietà rispetto alle unità immobiliari.
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