La politica europea sulla casa sta entrando in una fase nuova. Il tema non è più soltanto costruire più abitazioni, ma interrogarsi su come viene utilizzato il patrimonio immobiliare già esistente, soprattutto nelle città e nei territori nei quali la pressione abitativa è diventata strutturale.
La proposta presentata dalla Commissione europea il 9 settembre 2026 punta a creare un quadro comune nel quale Stati, Regioni e Comuni possano intervenire sulle locazioni brevi e, in determinate circostanze, anche sugli immobili lasciati inutilizzati per periodi prolungati. È importante chiarirlo subito: non siamo davanti a un divieto europeo di Airbnb, né a un obbligo generalizzato di affittare le seconde case. Il cambiamento è più sottile e, proprio per questo, giuridicamente molto rilevante.
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IL PROBLEMA NON È PIÙ SOLTANTO QUANTE CASE CI SONO, MA COME VENGONO UTILIZZATE
Per molti anni la risposta quasi automatica alla crisi abitativa è stata: bisogna costruire di più. La carenza strutturale dell’offerta rimane certamente uno dei problemi principali, ma il dibattito europeo aggiunge ora un secondo elemento: una parte significativa dello stock esistente non viene utilizzata come abitazione principale o viene sottratta al mercato della locazione di lungo periodo.
Questo dato, però, non può essere letto in modo semplicistico. Una casa vuota in un Comune privo di domanda non produce lo stesso effetto di un appartamento inutilizzato nel centro di Venezia, Milano o Firenze. Allo stesso modo, un proprietario che concede occasionalmente la propria abitazione ai turisti non è economicamente equivalente a un operatore che gestisce decine di appartamenti destinati stabilmente alla ricettività breve.
CHE COS’È DAVVERO UN’AREA SOTTO PRESSIONE ABITATIVA
Uno degli elementi più interessanti del nuovo impianto è l’idea che le restrizioni non possano essere giustificate da formule generiche. Se un’amministrazione vuole sostenere che gli affitti brevi stanno sottraendo abitazioni al mercato residenziale, dovrebbe dimostrarlo attraverso dati oggettivi, riferiti a uno specifico territorio e a uno specifico periodo.
Il passaggio è decisivo perché sposta il baricentro dalla politica dello slogan alla politica della prova. Una misura che incide sulla proprietà privata, sulla libertà di stabilimento, sulla prestazione dei servizi o sulla circolazione dei capitali deve essere non solo politicamente desiderabile, ma anche necessaria, proporzionata e verificabile.
AFFITTI BREVI: NON È UN DIVIETO EUROPEO
La proposta non introduce un divieto uniforme di locazione breve in tutta l’Unione. Costruisce piuttosto una cornice entro la quale le autorità nazionali e locali, quando dispongono già del relativo potere secondo il diritto interno, possono adottare limitazioni più solide dal punto di vista europeo.
Questo significa che potranno emergere regole diverse da città a città: limiti temporali, autorizzazioni, contingentamenti, distinzioni tra abitazione principale e attività commerciale, obblighi dichiarativi o misure mirate in singoli quartieri. Il punto centrale sarà sempre la proporzionalità.
IL PICCOLO PROPRIETARIO NON È UGUALE A UN OPERATORE PROFESSIONALE
Uno dei nodi più delicati è la distinzione tra uso occasionale del proprio patrimonio e attività economicamente organizzata. Mettere sullo stesso piano una famiglia che affitta per poche settimane una seconda casa e un soggetto che gestisce stabilmente decine di immobili rischia di produrre una regolazione inefficiente e ingiusta.
La scala, la frequenza e il carattere commerciale dell’attività diventano quindi criteri essenziali. È una distinzione che dovrebbe essere centrale anche nel diritto italiano, perché l’impatto sul mercato residenziale non dipende soltanto dall’esistenza di una locazione breve, ma dalla sua intensità e dalla sua capacità di sottrarre stabilmente alloggi alla residenza ordinaria.
IL VERO PASSAGGIO NUOVO: LE CASE VUOTE
Ancora più sensibile è il tema degli immobili lasciati inutilizzati. Il nuovo approccio europeo considera la lunga inutilizzazione come uno dei fenomeni che, in determinate aree, può concorrere alla scarsità abitativa. Ciò non significa che una seconda casa diventi illecita o che sorga un obbligo generale di metterla a reddito. Significa, però, che l’inutilizzo prolungato entra formalmente nel campo delle politiche pubbliche sulla casa.
È una svolta culturale: la casa non viene osservata soltanto come bene patrimoniale individuale, ma anche come parte di una infrastruttura sociale più ampia. Ed è proprio qui che nasce il conflitto con il diritto di proprietà.
IL DIRITTO DI PROPRIETÀ NON È UN DIRITTO SENZA LIMITI
La proprietà privata è protetta sia dalla Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea sia dalla Costituzione italiana. Ma nessuno dei due ordinamenti la considera una libertà assoluta e sottratta a ogni regolazione. L’articolo 42 della Costituzione, in particolare, riconosce la proprietà privata ma ne ammette limiti diretti ad assicurarne la funzione sociale.
La vera domanda, quindi, non è se il legislatore possa mai incidere sull’utilizzo di un immobile. La domanda corretta è fino a quale punto l’interesse collettivo alla disponibilità di abitazioni possa giustificare una compressione delle facoltà del proprietario senza trasformarsi in una misura eccessiva o arbitraria.
IL RISCHIO: TRASFERIRE SUI PROPRIETARI IL COSTO DI POLITICHE ABITATIVE MANCATE
Attribuire agli affitti brevi o alle case vuote la responsabilità dell’intera crisi abitativa sarebbe un errore. Il problema nasce anche da decenni di edilizia sociale insufficiente, tempi urbanistici lunghi, patrimonio pubblico inutilizzato, costi di costruzione crescenti, difficoltà di accesso al credito, ritardi amministrativi e scarsa offerta di alloggi per studenti e lavoratori.
In Italia esiste inoltre un elemento che non può essere ignorato: molti proprietari preferiscono non concedere l’immobile in locazione ordinaria perché percepiscono come elevato il rischio di morosità e troppo lunghi i tempi necessari per recuperare il bene. Se si penalizza l’affitto breve senza correggere questo problema, si può ottenere un risultato paradossale: non una casa in più sul mercato ordinario, ma semplicemente una casa ancora più vuota.
LE CASE VUOTE NON SONO TUTTE UGUALI
Dietro la definizione di casa vuota possono esserci situazioni completamente differenti: un immobile in attesa di vendita, una successione non ancora definita, una ristrutturazione, un contenzioso, un alloggio privo dei requisiti di abitabilità, una seconda casa usata stagionalmente, un immobile acquistato per un figlio oppure un bene mantenuto deliberatamente fuori dal mercato per ragioni speculative.
Una regolazione seria deve distinguere. La stessa misura applicata indistintamente a tutte queste situazioni rischierebbe di essere irragionevole, oltre che inefficace. La sfida sarà quindi definire quando l’inutilizzo assume una reale rilevanza pubblica e quando, invece, appartiene semplicemente alla libera gestione del patrimonio privato.
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VENEZIA È IL LABORATORIO PERFETTO DI QUESTO CONFLITTO
Venezia rappresenta quasi un caso di scuola. Il turismo è una risorsa essenziale, ma la progressiva trasformazione di abitazioni residenziali in strutture destinate esclusivamente a permanenze temporanee può incidere sulla presenza stabile di residenti, lavoratori, famiglie e servizi di vicinato.
Quando una città produce lavoro ma chi vi lavora non può più permettersi di abitarvi, il problema non è soltanto immobiliare. Diventa un problema di modello urbano, di coesione sociale e perfino di sopravvivenza della comunità locale.
È GIUSTO PENALIZZARE CHI HA INVESTITO SEGUENDO LE REGOLE?
Esiste poi un tema di affidamento. Migliaia di proprietari hanno acquistato, ristrutturato e organizzato attività economiche facendo affidamento su regole perfettamente lecite. Cambiare il quadro normativo è possibile, ma uno Stato di diritto deve distinguere tra regolazione del futuro e distruzione retroattiva di investimenti effettuati legittimamente.
Per questo eventuali restrizioni dovrebbero accompagnarsi a periodi transitori ragionevoli, criteri chiari e prevedibili e un sistema di tutela effettiva. La certezza del diritto è parte integrante della qualità della politica abitativa.
CHE COS’È DAVVERO UNA CASA?
Alla base dell’intero dibattito esiste una domanda più profonda: una casa è soltanto un bene patrimoniale oppure possiede una dimensione sociale diversa da quella di altri beni? Dal punto di vista economico è certamente un investimento. Ma nello stesso tempo è il luogo nel quale una persona costruisce la propria vita.
Questa doppia natura rende il mercato immobiliare diverso da molti altri mercati. Se aumenta il prezzo di un bene voluttuario, una parte dei consumatori rinuncia all’acquisto. Se il costo dell’abitazione supera stabilmente il reddito delle persone, le conseguenze investono mobilità del lavoro, autonomia dei giovani, formazione delle famiglie, accesso all’università e struttura stessa delle città.
NON SERVONO SOLO DIVIETI: SERVONO INCENTIVI
Una politica abitativa efficace non dovrebbe chiedersi soltanto che cosa può vietare. Dovrebbe chiedersi anche che cosa può rendere conveniente. Garanzie contro la morosità, procedure più rapide in caso di grave inadempimento, agevolazioni fiscali, contributi per recuperare immobili oggi inutilizzabili, edilizia sociale e studentati possono produrre effetti più duraturi di un semplice divieto.
Il principio dovrebbe essere semplice: vietare può modificare la destinazione di ciò che esiste, ma costruire e recuperare aumenta ciò che esiste. Le due politiche possono convivere, ma non sono intercambiabili.
IL PROBLEMA DEL FUTURO SARÀ LA PROPORZIONALITÀ
Il contenzioso dei prossimi anni ruoterà probabilmente attorno a una parola: proporzionalità. Se in un quartiere gli affitti brevi contribuiscono realmente alla riduzione dell’offerta residenziale, una limitazione può essere legittima. Ma il livello di restrizione dovrà essere calibrato sul problema concreto.
Un limite di giorni, un sistema autorizzatorio, un blocco delle nuove attività o un contingentamento territoriale producono effetti molto diversi. La pubblica amministrazione dovrà dimostrare non soltanto che esiste un obiettivo legittimo, ma anche che la misura scelta è adeguata e che non esiste una soluzione meno invasiva capace di raggiungere lo stesso risultato.
NON SIAMO DAVANTI A UNA NORMA GIÀ IN VIGORE
Un ultimo chiarimento è essenziale: la proposta della Commissione deve ancora affrontare l’iter legislativo europeo. Non è corretto affermare che l’Unione abbia già vietato gli affitti brevi o imposto misure contro tutte le case vuote. Il testo potrà essere modificato dal Parlamento europeo e dal Consiglio.
Ciò che è già evidente, però, è il cambio di scala della politica europea sulla casa. Per la prima volta il tema dell’uso effettivo dello stock immobiliare entra con questa forza nel cuore della regolazione del mercato interno.
IL PUNTO NON È SCEGLIERE TRA PROPRIETARI E INQUILINI
Ridurre il confronto a uno scontro tra proprietari e inquilini sarebbe sterile. Una buona politica deve tenere insieme il diritto del proprietario di valorizzare il proprio patrimonio, il diritto delle persone a trovare una casa economicamente sostenibile, la libertà di chi opera legalmente nel turismo e l’interesse delle città a conservare una comunità residente.
Nessuna di queste esigenze può cancellare le altre. La qualità della futura disciplina europea dipenderà proprio dalla capacità di imporre decisioni motivate, fondate sui dati, limitate nel tempo, territorialmente circoscritte e sottoposte a riesame.
LA RIFLESSIONE FINALE: UNA CASA PUÒ ESSERE PRIVATA E AVERE CONTEMPORANEAMENTE UNA FUNZIONE SOCIALE
Quando interi quartieri smettono di essere abitati e diventano strutture ricettive diffuse, qualcosa cambia. Quando una città crea lavoro ma chi vi lavora non può permettersi di viverci, qualcosa non funziona. E quando il proprietario preferisce lasciare un appartamento vuoto anziché affittarlo, il legislatore dovrebbe domandarsi non soltanto come costringerlo a cambiare scelta, ma perché quella scelta gli appare razionale.
La crisi abitativa non si risolve individuando un unico colpevole. Si risolve facendo tornare conveniente costruire, recuperare, affittare e abitare le città. Il diritto di proprietà e il diritto alla casa non devono necessariamente essere nemici: una buona legislazione dovrebbe riuscire a proteggerli entrambi.
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