Il caso deciso dal Tribunale di Milano
Con la sentenza n. 1170 del 10 febbraio 2026, il Tribunale di Milano ha deciso l’opposizione proposta dall’amministratore di un condominio contro un decreto ingiuntivo ottenuto da alcuni condomini per la consegna di un’ampia documentazione relativa alla gestione comune.
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Il Tribunale ha revocato il decreto perché l’amministratore aveva dimostrato di avere concretamente messo i documenti a disposizione, fissando appuntamenti per la consultazione e consentendo agli interessati di estrarne copia. La decisione chiarisce quindi la differenza tra diritto di accesso e pretesa di ottenere dall’amministratore copie già predisposte e consegnate a sue cure e spese.
Il diritto di accesso alla documentazione condominiale
Il condomino ha diritto di conoscere e controllare la gestione comune. Questo potere non riguarda soltanto il rendiconto finale, ma anche i documenti che consentono di verificare come siano state sostenute e contabilizzate le singole spese.
Il diritto deve tuttavia essere esercitato secondo correttezza, con modalità compatibili con l’organizzazione dell’amministrazione e senza trasformarsi in uno strumento idoneo a paralizzarne l’attività.
Gli obblighi dell’amministratore: art. 1129 c.c.
L’art. 1129 c.c. disciplina gli obblighi dell’amministratore e riconosce ai condomini la possibilità di accedere alla documentazione secondo le modalità previste dalla disciplina condominiale.
L’amministratore deve quindi organizzare una concreta possibilità di consultazione, indicando tempi e modalità che rendano il diritto effettivamente esercitabile.
La conservazione dei documenti: art. 1130 c.c.
L’art. 1130 c.c. comprende tra le attribuzioni dell’amministratore la tenuta dei registri e la conservazione della documentazione inerente alla gestione.
Il diritto di accesso presuppone infatti che gli atti siano conservati in maniera ordinata e possano essere individuati quando il condomino ne richieda la consultazione.
Il rendiconto e i giustificativi di spesa
L’art. 1130-bis c.c. disciplina il rendiconto condominiale e riconosce ai condomini e ai titolari dei diritti indicati dalla norma la possibilità di prendere visione dei documenti giustificativi ed estrarne copia a proprie spese.
Il controllo documentale rende verificabili le voci contabili: fatture, ricevute, contratti ed estratti conto permettono di confrontare quanto riportato nel rendiconto con le operazioni realmente effettuate.
Visione e consegna di copie non sono la stessa cosa
È questo il punto centrale della sentenza n. 1170/2026. Il diritto di accesso impone all’amministratore di consentire la visione e la possibilità di riprodurre gli atti, ma non crea automaticamente un obbligo di preparare e inviare gratuitamente copie di tutta la documentazione richiesta.
Il condomino può estrarre copia, ma i costi della riproduzione restano a suo carico secondo quanto previsto dalla legge.
L’amministratore può fissare un appuntamento
L’amministratore può organizzare l’accesso presso il proprio studio in giorni e orari preventivamente indicati, purché le modalità offerte siano reali e ragionevoli.
La fissazione di un appuntamento non costituisce quindi un ostacolo al diritto: può rappresentare, al contrario, il modo corretto di contemperare controllo del condomino e continuità dell’attività amministrativa.
Cosa era accaduto nel caso concreto
I condomini avevano richiesto numerosi documenti relativi alla gestione, compresi atti connessi a lavori straordinari e al Superbonus 110%. Parte della documentazione era stata trasmessa e per gli ulteriori atti l’amministratore aveva manifestato disponibilità alla consultazione e all’estrazione di copia.
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La documentazione processuale ha mostrato che erano stati fissati diversi appuntamenti e che il procuratore dei condomini aveva effettivamente avuto accesso agli atti presso lo studio dell’amministratore.
I documenti relativi ai lavori straordinari
Tra gli atti oggetto delle richieste figuravano documenti tecnici e contabili relativi ai lavori: computo metrico, capitolato, progetto, documentazione edilizia, contabilità di ripartizione, contratti e delibere assembleari.
La pronuncia dimostra che il diritto di controllo può estendersi a documenti molto diversi tra loro quando siano pertinenti alla gestione comune.
Estratti conto, cassa e situazione patrimoniale
Il controllo può riguardare anche estratti del conto condominiale, situazione di cassa, stato patrimoniale e documentazione che consenta di ricostruire entrate e uscite.
La trasparenza finanziaria è infatti strettamente collegata alla possibilità del condomino di verificare il rendiconto e l’utilizzo delle somme versate.
Verbali assembleari e convocazioni
I verbali consentono di ricostruire le decisioni assunte dall’assemblea, mentre convocazioni e ricevute di invio possono assumere rilievo quando si discuta della regolare partecipazione dei condomini alle deliberazioni.
Anche questi documenti devono essere conservati e resi accessibili nei limiti previsti dalla disciplina condominiale.
Contratti, fornitori e polizze
Il condomino può avere interesse a verificare contratti stipulati con imprese e professionisti, elenco dei fornitori, polizze assicurative e documentazione relativa ai servizi comuni.
Il diritto di controllo non è limitato ai documenti strettamente contabili quando altri atti siano necessari per comprendere la gestione e le obbligazioni assunte dal condominio.
Non serve necessariamente un rifiuto espresso
La violazione del diritto di accesso deve essere valutata sulla base del comportamento complessivo. Non è indispensabile una dichiarazione formale dell’amministratore del tipo «rifiuto di consegnare i documenti».
Possono assumere rilievo anche rinvii ingiustificati, appuntamenti solo apparenti o condizioni tali da rendere concretamente impossibile la consultazione.
Nel caso di Milano l’accesso era stato effettivamente consentito
Nel caso esaminato, però, il Tribunale ha ritenuto provato il contrario: l’amministratore aveva offerto occasioni concrete di accesso e gli interessati avevano anche visionato la documentazione.
Dopo l’accesso non risultava dimostrata una successiva specifica richiesta di copie rimasta ingiustificatamente inevasa. Questo elemento è stato determinante per la revoca del decreto.
La prova delle richieste e delle risposte
La controversia mostra quanto sia importante documentare ogni passaggio. PEC, email, lettere, proposte di appuntamento e verbali di accesso consentono di ricostruire se il diritto sia stato realmente ostacolato oppure se l’amministratore abbia adempiuto.
Il principio generale dell’art. 2697 c.c. rende decisiva la prova dei fatti posti a fondamento delle rispettive domande ed eccezioni.
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