Non tutte le infiltrazioni sono responsabilità del condominio
Quando l’acqua danneggia facciate o parti comuni, è necessario individuare l’origine della perdita. Se il problema proviene da un impianto a servizio esclusivo di un appartamento, la responsabilità può ricadere sul proprietario o custode di quell’impianto.
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La sentenza del Tribunale di Milano
Con sentenza n. 742/2026 del 29 gennaio 2026 il Tribunale di Milano ha esaminato infiltrazioni sulla facciata condominiale e, sulla base delle risultanze tecniche, ha ricondotto la causa al malfunzionamento dell’impianto dell’appartamento.
Il criterio dell’art. 2051 c.c.
La responsabilità per cosa in custodia richiede che il danneggiato dimostri il nesso causale tra la cosa e il danno. Il custode può liberarsi provando il caso fortuito. In pratica, quindi, l’origine tecnica della perdita è spesso il punto decisivo.
ATP e CTU possono conservare la prova
Un accertamento tecnico svolto prima delle riparazioni può essere particolarmente utile quando lo stato dei luoghi è destinato a cambiare. Le conclusioni tecniche devono essere valutate dal giudice insieme agli altri elementi del processo.
Quali danni sono risarcibili
Una volta accertata la responsabilità, occorre quantificare i costi necessari per il ripristino e dimostrare le ulteriori voci richieste. Preventivi, fatture e valutazioni tecniche devono riferirsi ai danni effettivamente causati dalla perdita.
La prevenzione delle controversie
Manutenzione degli impianti, tempestiva segnalazione delle perdite e disponibilità ai sopralluoghi possono limitare i danni e facilitare l’individuazione della causa. Ignorare a lungo una perdita può amplificare sia il danno sia il contenzioso.
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Fonte giurisprudenziale: Tribunale di Milano, Sentenza n. 742/2026 del 29 gennaio 2026 – Diritto Pratico: https://apps.dirittopratico.it/sentenza/tribunale/milano/2026/742.html
Nota editoriale: il commento utilizza esclusivamente fatti e principi verificati nella fonte.
Titoli, stato dei luoghi e cronologia devono essere letti insieme
Le controversie immobiliari e condominiali raramente si risolvono leggendo una sola norma. È necessario verificare atti di proprietà, regolamenti, delibere, contratti, planimetrie, fotografie, comunicazioni e, quando serve, documentazione tecnica. Anche il momento in cui un’opera è stata realizzata o un danno è comparso può modificare la qualificazione del problema. Preparare una cronologia ordinata consente di distinguere ciò che è pacifico da ciò che deve essere ancora dimostrato.
La prova tecnica non sostituisce i fatti
ATP, perizie e CTU possono avere un ruolo decisivo quando occorre individuare cause, confini, valori o interventi necessari. Tuttavia la consulenza tecnica non dovrebbe essere utilizzata per cercare fatti mai allegati dalla parte. Prima dell’accertamento tecnico bisogna quindi definire con precisione il problema: quale bene è interessato, quale diritto si assume leso, da quale evento deriverebbe il danno e quali documenti descrivono la situazione precedente.
La gestione tempestiva del problema può cambiare l’esito della controversia
Segnalazioni scritte, fotografie datate, richieste di intervento, verbali assembleari e disponibilità ai sopralluoghi possono diventare prove importanti. Intervenire senza documentare lo stato dei luoghi, al contrario, può rendere più difficile stabilire successivamente l’origine del problema. La decisione commentata va quindi letta anche in chiave preventiva: una buona gestione documentale prima del giudizio spesso vale quanto l’argomento giuridico sviluppato dopo.
Un ultimo controllo prima di applicare il principio al proprio caso
La pronuncia commentata va utilizzata come criterio di orientamento e non come risultato già scritto per ogni vicenda simile. Prima di assumere iniziative è opportuno confrontare con precisione soggetti, tipo di rapporto, date, contenuto degli atti e prove disponibili. Anche una circostanza apparentemente secondaria può modificare il riparto dell’onere della prova, la qualificazione della domanda o il rimedio concretamente utilizzabile. Per questo una verifica preventiva della documentazione consente di distinguere ciò che è già dimostrabile da ciò che richiede ulteriori accertamenti e di impostare la strategia sulla situazione effettiva, non soltanto sul principio astratto.
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