Il conduttore può agire, ma deve provare il danno
Chi vive in un immobile in locazione può subire direttamente le conseguenze di infiltrazioni provenienti da parti comuni. La posizione del conduttore non esclude la possibilità di chiedere tutela, ma la domanda risarcitoria deve essere costruita dimostrando danno e collegamento con la cosa in custodia.
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La decisione del Tribunale di Roma
La sentenza n. 7098/2026 del 6 maggio 2026 ha esaminato la domanda di un conduttore che attribuiva al condominio fenomeni infiltrativi nell’appartamento e chiedeva il risarcimento di danni e disagio abitativo.
Responsabilità da custodia e nesso causale
Per invocare l’art. 2051 c.c. il danneggiato deve dimostrare il rapporto causale tra la cosa custodita e il danno. Solo dopo questa prova il custode può liberarsi dimostrando il caso fortuito. L’origine dell’infiltrazione deve quindi essere individuata con sufficiente precisione.
Il danno non coincide con l’esistenza dell’infiltrazione
La presenza di umidità o acqua non prova automaticamente tutte le somme richieste. Costi di ripristino, danni ai beni, perdita di godimento e ulteriori pregiudizi devono essere allegati e dimostrati separatamente.
Il ruolo della prova tecnica
Relazioni tecniche, fotografie, sopralluoghi e CTU possono essere decisivi per individuare la provenienza del fenomeno. È importante però che la parte abbia allegato correttamente i fatti e conservato lo stato dei luoghi per quanto possibile.
Cosa fare alle prime infiltrazioni
Il conduttore dovrebbe segnalare subito il problema al locatore e all’amministratore, documentare l’evoluzione dei danni e consentire gli accertamenti. Interventi effettuati senza documentare la situazione originaria possono rendere più difficile la prova successiva.
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Fonte giurisprudenziale: Tribunale di Roma, Sentenza n. 7098/2026 del 6 maggio 2026 – Diritto Pratico: https://apps.dirittopratico.it/sentenza/tribunale/roma/2026/7098.html
Nota editoriale: il testo non attribuisce alla decisione circostanze ulteriori rispetto alla fonte verificata.
Titoli, stato dei luoghi e cronologia devono essere letti insieme
Le controversie immobiliari e condominiali raramente si risolvono leggendo una sola norma. È necessario verificare atti di proprietà, regolamenti, delibere, contratti, planimetrie, fotografie, comunicazioni e, quando serve, documentazione tecnica. Anche il momento in cui un’opera è stata realizzata o un danno è comparso può modificare la qualificazione del problema. Preparare una cronologia ordinata consente di distinguere ciò che è pacifico da ciò che deve essere ancora dimostrato.
La prova tecnica non sostituisce i fatti
ATP, perizie e CTU possono avere un ruolo decisivo quando occorre individuare cause, confini, valori o interventi necessari. Tuttavia la consulenza tecnica non dovrebbe essere utilizzata per cercare fatti mai allegati dalla parte. Prima dell’accertamento tecnico bisogna quindi definire con precisione il problema: quale bene è interessato, quale diritto si assume leso, da quale evento deriverebbe il danno e quali documenti descrivono la situazione precedente.
La gestione tempestiva del problema può cambiare l’esito della controversia
Segnalazioni scritte, fotografie datate, richieste di intervento, verbali assembleari e disponibilità ai sopralluoghi possono diventare prove importanti. Intervenire senza documentare lo stato dei luoghi, al contrario, può rendere più difficile stabilire successivamente l’origine del problema. La decisione commentata va quindi letta anche in chiave preventiva: una buona gestione documentale prima del giudizio spesso vale quanto l’argomento giuridico sviluppato dopo.
Un ultimo controllo prima di applicare il principio al proprio caso
La pronuncia commentata va utilizzata come criterio di orientamento e non come risultato già scritto per ogni vicenda simile. Prima di assumere iniziative è opportuno confrontare con precisione soggetti, tipo di rapporto, date, contenuto degli atti e prove disponibili. Anche una circostanza apparentemente secondaria può modificare il riparto dell’onere della prova, la qualificazione della domanda o il rimedio concretamente utilizzabile. Per questo una verifica preventiva della documentazione consente di distinguere ciò che è già dimostrabile da ciò che richiede ulteriori accertamenti e di impostare la strategia sulla situazione effettiva, non soltanto sul principio astratto.
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