Introduzione
Quando un bene ereditario è rimasto per anni nella disponibilità di uno dei coeredi, è frequente che nel frattempo siano stati eseguiti lavori, migliorie o interventi che ne hanno aumentato il valore. Al momento della divisione nasce allora una domanda inevitabile: come devono essere considerate quelle opere? Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 1098/2026 del 9 febbraio 2026, affronta questo tema insieme alla ripartizione delle spese di consulenza tecnica.
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Le migliorie entrano nel valore del bene
La pronuncia richiama il principio dell’accessione: le migliorie realizzate su un bene comune entrano a far parte del bene stesso. Di conseguenza non possono essere ignorate quando si procede alla stima necessaria per formare le quote o per stabilire l’eventuale conguaglio dovuto al coerede al quale il bene viene attribuito.
Questo non significa che ogni spesa dichiarata da un condividente venga automaticamente riconosciuta. Occorre distinguere tra valore oggettivo acquisito dal bene, costi effettivamente sostenuti e pretese economiche che ciascuna parte formula nei confronti degli altri coeredi.
La CTU serve nell’interesse comune
Nel giudizio di divisione la consulenza tecnica d’ufficio ha spesso una funzione centrale: serve a stimare gli immobili, verificare la divisibilità, individuare eventuali lotti e calcolare i conguagli. Proprio per questa funzione, il Tribunale ha affermato che le spese della CTU sono sostenute nell’interesse comune dei condividenti e devono essere ripartite in proporzione alle rispettive quote.
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Quando invece opera la soccombenza
La regola dell’interesse comune non elimina il principio della soccombenza per tutte le spese del processo. Se una parte formula pretese ingiustificate o oppone resistenze inutili, il giudice può porre a suo carico le spese di lite conseguenti a quella condotta. È quindi necessario distinguere il costo tecnico necessario per arrivare alla divisione dai costi processuali provocati dal comportamento di una singola parte.
Come documentare le migliorie
Chi sostiene di avere migliorato un immobile comune dovrebbe conservare fatture, bonifici, autorizzazioni, pratiche edilizie e fotografie. È utile documentare non soltanto quanto è stato speso, ma anche quali lavori siano stati realmente eseguiti e quale effetto abbiano prodotto sul valore del bene.
Nella fase di divisione, infatti, la questione non coincide necessariamente con il rimborso della spesa. La stima deve rappresentare il valore attuale del bene nello stato in cui si trova, mentre le eventuali pretese restitutorie o di rimborso devono essere valutate sulla base del titolo e delle prove disponibili.
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